Ecrimisil Davası

Ecrimisil davası hakkında merak ettiklerinizi bu yazımızda bulabilirsiniz. Sorularınızı, yorumlar bölümünden iletebilirsiniz. Hukuki desteğe ihtiyaç duyduğunuzda bizlere ulaşabilirsiniz.

Ecrimisil Nedir?

Ecrimisil, bir gayrimenkulün, sahibinin rızası olmaksızın haksız olarak kullanması durumunda, gayrimenkulün sahibinin, kullanılan döneme ilişkin maruz kaldığı zararların ödenmesi için isteyebileceği bir tazminattır. Gayrimenkul hukukuna özgü bir tazminat olan ecrimisil, haksız işgal tazminatı olarak da bilinmektedir.

Ecrimisil Şartları Nelerdir?

Ecrimisil talebinde bulunabilmek için gerekli şartlar Medeni Kanunda ve Yargıtay kararlarında açıklanmıştır. Bu kapsamda haksız işgal tazminatı olan ecrimisilin istenebilmesi için gerekli şartlar şunlardır;

– Haksız işgal tazminatı talebinde bulunmak için, ortada bir gayrimenkulün bulunması ve talep eden tarafın da bu gayrimenkulün sahibi olması gerekir. Gayrimenkulün sahibi olan kişi gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir. Bu iki sahiplik arasında ecrimisil talep edilmesi bakımından hiçbir farklılık bulunmamaktadır.

– Haksız işgal tazminatı talep edebilmek için gereken ikinci koşul, gayrimenkulün, sahibinin izni olmadan veya hukuki bir anlaşma yapılmadan kullanılmış olmasıdır. Bu kapsamda mülk sahibi ile gayrimenkulü kullanan kişi arasında herhangi bir kullanım sözleşmesi veya kira sözleşmesi bulunması durumunda haksız işgal tazminatı talep edilmesi mümkün değildir. Gayrimenkulü kullanan kişi, yazılı bir sözleşme yapılmamış olsa da gayrimenkul sahibi ile aralarındaki anlaşmayı ispat ederse gayrimenkul sahibi ecrimisil talep edemeyecektir. Bu tür durumlarda gayrimenkul sahibi tahliye davası açabilir. 

– Kullanıcının mülkü haksız şekilde kullanması gerekmektedir. Eğer kullanıcıya mülk sahibi tarafından kullanma izni verilmiş ise veya kullanıcı, gayrimenkulü yasal bir hakka dayanarak kullanıyorsa, haksız işgal tazminatı talep edilemez. Örneğin gayrimenkul sahibi, gayrimenkulünün kullanımı veya korunması için malını teslim ettiği kişiden ecrimisil talebinde bulunamaz. Ancak gayrimenkul sahibinin, gayrimenkulün kullanımında gösterdiği rızayı geri çekmesi durumunda gayrimenkulü kullanan kişi, yasal diğer şartlar da mevcutsa haksız kullanıcı durumuna düşecektir. Bu tür durumlarda ecrimisil talebinde bulunmak mümkündür.

– Ecrimisil, niteliği itibariyle gayrimenkul hukukuna özgü bir tazminattır. Bu tazminatın hak edilebilmesi için ortada bir zararın bulunması gerekir. Zararın miktarı, gayrimenkulün değeri, işgal edildiği süre ve rayiç değerler göz önüne alınarak belirlenir. Gayrimenkulün işgali nedeniyle taşınmaz sahibinin gayrimenkulü kiraya vererek veya bizzat kullanarak elde edeceği menfaatlerin elde edilememesi durumunda oluşan zararlar haksız işgal tazminatı olarak istenebilir.

Yukarıda belirttiğimiz şartların gerçekleşmesi durumunda, ecrimisil talebinde bulunabilmek mümkündür. Ancak bu konuda açılacak davalar, mahiyeti itibariyle zor davalardır. Bu nedenle gayrimenkul avukatında hukuki destek alınmasında menfaat bulunmaktadır.

Avukat Yaşar Öksüz’ün Milliyet’te yayınlanan yazılarını buradan okuyabilirsiniz.

Hangi Durumlarda Ecrimisil İstenebilir?

Ecrimisil, herhangi bir gayrimenkulün, sahibinin rızası olmaksızın ve haksız şekilde kullanıldığı her durumda istenebilir. Bu kapsamda ecrimisil talep edilecek alanların başında haksız işgal gelmektedir. Haksız işgal, yasal olarak hiçbir neden bulunmamasına ve hakkı da olmamasına rağmen bir malın üçüncü kişiler tarafından kullanılmasıdır. Bu kapsamda haksız işgal durumları, tam da ecrimisil istemlerin başında yer almaktadır. Nitekim ecrimisilin bir diğer ismi de haksız işgal tazminatıdır. Haksız işgalin bulunduğu durumlarda, haksız işgal süresince haksız işgal tazminatı istemek mümkündür.

Haksız işgal tazminatı talep edilecek hallerden biri de kira sözleşmesi olmaksızın gayrimenkulün kullanılmasıdır. Dolayısıyla gayrimenkulün sahibi ile taşınmazda oturan kişi arasında kiracı-kiralayan ilişkisinin bulunmaması durumunda haksız işgal tazminatı talep etmek mümkündür. Bu tür durumlarda gayrimenkul sahibi, kira sözleşmesi yapmadan o mülkü işgal eden kişiye karşı dava açabilir. Aynı şekilde kiracının kira sözleşmesi süresi sona ermiş olmasına rağmen mülkü boşaltmayarak kullanmaya devam etmesi durumunda da gayrimenkul sahibi haksız işgal tazminatı talebinde bulunabilir.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Ecrimisil

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kayıtlarında görünen mülk sahibinin, gerçek mülk sahibi olmadığı durumlarda açılan ve tapunun gerçek mülk sahibine dönmesini sağlayan bir gayrimenkul davasıdır. Tapu iptali ve tescil davalarında, gayrimenkulün gerçek sahibinin kim olduğu araştırılır ve mahkemenin yapacağı yargılamaya göre tapu kaydına ilişkin karar verilir. Mahkeme tarafından verilecek karar, kararın kesinleşmesi ile hüküm ifade edecektir.

Ecrimisil ise gayrimenkulün sahibi olmayan kişinin gayrimenkulü izinsiz veya haksız şekilde kullanması durumunda, mülk sahibinin uğradığı zararın tazmini amacıyla talep edilen bir tazminat türüdür. Bu davalarda haksız kullanım bedeli, dava tarihinden geriye dönük olarak hesaplanır.

Görüleceği üzere tapu iptali ve tescil davalarında davanın kabulü ile tapunun iptaline karar verildiği durumda kararının hüküm ifade edebilmesi için kesinleşmesi gerekir. Ecrimisil davalarında ise haksız kullanım bedeli, dava tarihinden geriye doğru istenebilir. Dolayısıyla bu iki davanın birlikte açılması teknik olarak mümkün olmasına rağmen hukuki olarak sağlıklı olmayacaktır. 

Ancak tapu iptali ve tescil davası sonucunda, gayrimenkul sahibi olmayan bir kişi, gayrimenkulü terk etmezse, haksız yere kullanmaya devam etmiş olacaktır. İşte bu tür durumlarda tapu iptali ve tescil davasını kazanan mülk sahibi, açacağı ayrı bir dava ile haksız işgal tazminatı isteme hakkına sahip olacaktır.

Müdahalenin Meni Davalarında Ecrimisil

Müdahalenin meni davaları, bir gayrimenkulün, sahibinin rızası dışında ve haksız şekilde üçüncü kişiler tarafından kullanılması halinde, üçüncü kişilerin gayrimenkuldeki müdahalesinin sona erdirilmesi için açılan gayrimenkul davasıdır. 

Müdahalenin meni davaları ile ecrimisil davaları niteliği itibariyle aynı uyuşmazlık konusuna odaklanan ve fakat talepleri itibariyle ayrılan davalardır. Nitekim müdahalenin meni davalarında, gayrimenkulün sahibinin rızası dışındaki kullanımın sona erdirilmesi amaçlanır. Ecrimisil davalarında ise haksız işgalden kaynaklı geçmiş zararların giderilmesi istenir. Bu sebeplerle müdahalenin meni davaları ile ecrimisil davalarının birlikte açılması mümkündür.

Müdahalenin meni davaları ile ecrimisil davalarının birlikte açılması mümkün olmasına rağmen bu davaların ayrı ayrı açılması veya müdahalenin meni davasının kabulüne karar verildikten sonra ecrimisil davasının açılması da mümkündür. Ancak bu tür durumlarda ecrimisil için geçerli olan zamanaşımı sürelerine dikkat edilmesi gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Ecrimisil

Ortaklığın giderilmesi davası, haksız işgal tazminatı olarak bilinen ecrimisil ile kesinlikle açılmamalıdır. Bu noktada iki davanın bir arada açılması halinde davanın görüleceği mahkemede bu hususta red kararı alınacaktır. Çünkü ortaklığın giderilmesi davaları Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından görülüyorken ecrimisil davalarının Asliye Hukuk Mahkemesinde görülen davalardandır. Hal böyle olunca araştırma ve yöntem şekilleri bakımından iki davanın farklı olması, birbirlerinden farklı zamanlarda açılmaları gerekir.

Hisseli Taşınmazda Ecrimisil

Hukuk sistemimizde hisseli taşınmaz, paylı mülkiyet ve elbirliği ile mülkiyet olmak üzere iki şekilde karşımıza çıkmaktadır. Paylı mülkiyette, paydaşların pay oranları bellidir. Elbirliği mülkiyette ise paydaşların pay oranı tam olarak belli olmayıp; malın tamamına yayılmıştır. Örneğin iki kişinin birlikte satın aldıkları ve yarı yarıya malik oldukları taşınmazda paydaşlar bakımından paylı mülkiyet geçerlidir. Bu durumda her paydaşın 1/2 oranında paylı mülkiyet hakkı bulunmaktadır. Ancak miras olarak kalan malda mirasçıların pay oranları belli oluncaya kadarki dönemde elbirliği ile mülkiyet geçerlidir. Bu kapsamda hisseli taşınmazda ecrimisil taleplerini paylı mülkiyet ve elbirliği ile mülkiyet bakımından ikiye ayırarak değerlendirmek gerekir.

Paylı Mülkiyette Ecrimisil:

Paylı mülkiyete konu olan bir malda, paydaşlardan biri malın tamamını, diğer paydaşa bilgi vermeksizin kullanıyorsa bu durumda kullanım hakkı engellenen paydaş, gerekli ihtarlarda bulunmak kaydıyla ecrimisil talebinde bulunabilir. Örneğin yarı yarıya malik olunan bir taşınmazın paydaşlardan sadece biri tarafından kullanılması durumunda, kullanım hakkı engellenen malik, önce kullanıma rızasının olmadığını ihtarname ile bildirerek ecrimisil talep edebilir.

Ayrıca paylı mülkiyete tabi olan taşınmaz, üçüncü kişi tarafından haksız şekilde işgal edilmiş de olabilir. Bu tür durumlarda her paydaşın ayrı ayrı ecrimisil talep etme hakkı doğar. Paydaşlar, birlikte dava açabilecekleri gibi her bir paydaş ayrı ayrı da dava açma hakkına sahip olur.

Elbirliği ile Mülkiyette Ecrimisil

Elbirliği ile malik olunan taşınmazda ortaklardan birinin, diğer hissedarın maldaki hakkını kullanmasını engellemesi durumunda ecrimisil talep edilmesi mümkündür. Örneğin miras olarak kalan bir elma bahçesindeki elmaların, mirasçılardan sadece biri tarafından toplanıp satılması durumunda hakları ihlal edilen mirasçılar haksız kullanımın yarattığı zararın tazmin edilmesi için ecrimisil davası açabilirler. Elbirliği ile mülkiyette, haksız işgalci konumundaki kişinin üçüncü kişi olması durumunda ise maliklerin birlikte dava açması gerekir. Zira elbirliği ile mülkiyette, zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır.

Ecrimisil Davası

Ecrimisil davası, ecrimisile hak kazanan kişinin açacağı tazminat davasıdır. Bu kapsamda ecrimisil davasının, gayrimenkul sahibinin izni olmaksızın kullanılması durumunda gayrimenkul sahibinin uğradığı zararın tazmini amacıyla açılan ve ecrimisil bedellerinin istenilmesini sağlayan tazminat davası olarak tanımlamak mümkündür.

Ecrimisil Davası Tarafları

Ecrimisil davalarında, iki taraf vardır. Bunlardan biri ecrimisil alacaklısı, diğeri de ecrimisil borçlusudur. Ecrimisil alacaklısı, gayrimenkulün sahibi veya gayrimenkulü kullanma hakkı olan kişi veya kişilerdir. Ecrimisil borçlusu ise gayrimenkulü sahibinin izni olmadan, haksız ve kötü niyetli olarak kullanan kişi veya kişilerdir. 

Bir kişinin, kira kontratı yapmadan bir gayrimenkulde oturmaya başladığını düşünelim. Bu durumda gayrimenkulün sahibi, kira kontratı olmaksızın gayrimenkule yerleşen kişiden ecrimisil talep etme hakkına sahip olacaktır. Ancak bu örnekte taraflar arasında kira sözleşmesinin bulunması halinde gayrimenkulün sahibi, kullanım yasal bir nedene veya bir anlaşmaya dayandığı için ecrimisil talep edemeyecektir. 

Ayrıca ecrimisil davası açacak kişinin, gayrimenkulün sahibi olması veya gayrimenkulü kullanmaya yönelik intifa hakkı sukna hakkı gibi sınırlı bir ayni hak sahibi olması gerekir. Bu haklara sahip olmayan kişiler, ecrimisil davası açamaz. Örneğin gayrimenkulü sadece kullanma hakkına sahip olan kiracıların, ecrimisil talep edebilmesi mümkün değildir.

Ecrimisil Davası Şartları

Ecrimisil davası açması için gereken şartların başında ecrimisile hak kazanılması gelmektedir. Bu kapsamda ecrimisil davası açacak kişinin, yukarıda tüm detayları ile açıkladığımız ecrimisil isteme şartlarını taşıyıp taşımadığını değerlendirmesi gerekir. Ecrimisil isteme şartları bulunmaksızın açılacak ecrimisil davasının reddine karar verilecektir.

Ecrimisil davalarında usul kurallarına dikkat edilmesi de büyük öneme sahiptir. Bu kapsamda davanın görevli ve yetkili mahkemede açılmaması, tarafların yanlış bildirilmesi, usulüne uygun olarak harçların yatırılmaması, dava dilekçesi hazırlanırken önemli bilgilerin verilmemiş veya önemli delillere dayanılmamış olması hallerinde ecrimisil davasının reddine karar verilmesi muhtemeldir.

Ecrimisil davaları, hem ecrimisile hak kazanan tarafın anlaşılması hem de yargılamada ortaya çıkan usul kuralları bakımından oldukça karışık davalardır. Bu sebeplerle ecrimisil davalarında gayrimenkul avukatından hukuki destek alınmasında menfaat bulunmaktadır.

Ecrimisil Davasında İspat

Ecrimisil davasında mülk sahibi, izinsiz kullanımın ne zaman başladığını, ne kadar süreyle devam ettiğini ve bu süre boyunca uğradığı zararın miktarını ispatlamak zorundadır. Zarar, mülkün kira bedeli, pazarlık gücünün kaybı veya benzeri faktörlere bağlı olarak değişebilir.

Ecrimisil Davası Yargılama Yöntemi

Ecrimisil davası, yazılı yargılama usulüne tabidir. Bu kapsamda ecrimisil davasının açılmasıyla davalı, iki haftalık cevap süresi içerisinde davaya cevap verme hakkına sahiptir. Davalının cevap dilekçesini sunması sonrasında davacı da iki haftalık süre içerisinde cevaba cevap dilekçesi sunma hakkına sahip olacaktır. Bu dilekçenin sona ermesinden sonra da davalı taraf, son olarak ikinci cevap dilekçesi sunar. İkinci cevap dilekçesinin sunulması ile birlikte dilekçeler aşaması sona erer. Bu aşamadan sonra mahkeme, taraflara ön inceleme duruşmasını tebliğ eder. 

Ön inceleme duruşmasında hakim, uyuşmazlık konularını tespit eder ve tanık deliline dayanılması durumunda tanıkların dinlenilmesine karar verir. Aynı şekilde mahkeme, kurumlardan delil toplanması talebinin bulunması durumunda ilgili kurumlara müzekkereler yazar ve eksiklikleri giderir. Bu eksikliklerin giderilmesi sonrasında davacının delil listesinde yer alması kaydıyla bilirkişi görevlendirilir. Görevlendirilecek bilirkişi ecrimisil bedellerini hesaplar ve hazırlayacağı raporunu mahkemeye sunar. Son olarak mahkeme, görevlendirilen bilirkişini raporunu ve dosyadaki delil durumunu göz önüne alarak karar verir.

Ecrimisil davalarında mahkemenin vereceği karar, kesinleşmeden icraya konulabilen kararlardandır. Bu sebeple davanın kabulüne karar verilmesi durumunda davacı, hükmedilen ecrimisilin tahsili için icra takibi başlatabilir. Davayı kaybeden taraf ise mahkeme tarafından verilen karara karşı istinaf başvurusunda bulunma hakkına sahiptir. Bu tür durumlarda davalı, icra takibine karşı da icranın durdurulmasına karar verilmesini isteyebilir.

Ecrimisil Davasında Hüküm

Ecrimisil davalarında mahkeme, tarafların iddialarını değerlendirir, ecrimisil talep edilen bedelin tespiti için bir bilirkişi görevlendirir ve yapacağı yargılama neticesinde topladığı delillere göre ecrimisile hak kazanılıp kazanılmadı ve hak kazanılmış ise miktarı üzerinde hüküm kurar.

Haksız işgal davasının kabulüne karar verilmesi durumunda mahkeme, bir miktar paranın ödenmesine karar verir ve gayrimenkulün sahibinin uğradığı zararı bu şekilde giderir. Bu yönüyle ecrimisil davalarının niteliği itibariyle bir eda davası olduğunu söylemek mümkündür.

Ecrimisil Davası Görevli Mahkeme

Ecrimisil davasında görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemeleridir. Mahkemelerin görevi kamu düzenine ilişkindir. Bu sebeple mahkeme, görevsizlik itirazı olmasa dahi kendiliğinden görevsizlik kararı verebilir.

Ecrimisil Davası Yetkili Mahkeme

Ecrimisil davasında gayrimenkulün mülkiyetine ilişkin davalardan olmayıp; uğranılan zararın tazmin edilmesi amacıyla açılan davalardandır. Bu sebeple ecrimisil davalarının haksız fiilin işlendiği yer mahkemesinde, zararın meydana geldiği yer mahkemesinde, zarar görenin yerleşim yeri mahkemesinde veya davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılması mümkündür. Davacı, bu yetki kuralları doğrultusunda yetkili mahkemeyi seçerek davasını açabilir. 

Ecrimisil davaları, gayrimenkulün mülkiyetine dayanmayan davalar olduğu için kesin yetki kuralları uygulanmamaktadır.

Ecrimisil Davasında İhtar Şartı

İhtarname, muhataba yasal olarak bildirimde bulunulması amacını taşıyan ve hukuk davalarında ispat kolaylığı sağlayan bir bildirim yöntemidir. İhtarnamenin gönderilmesi durumunda muhatap, temerrüde düşürülmüş olacaktır. 

Ecrimisil davalarında, haksız işgalci konumunda olan kişiden haksız işgal tazminatı istenebilmesi için ihtarname gönderilmesi şartı bulunmamaktadır. Bu kapsamda işgalcinin, kullanımının haksız olduğunun ispat edilmesi durumunda ihtarname gönderilmeksizin ecrimisil davası açılması mümkündür.

Ancak daha önce kullanım için rıza gösterilen durumlarda, rızanın geri alınabilmesi için ihtarname gönderilmesi ispat kolaylığı sağladığı için önemlidir. Bu durum kendisini paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyette göstermektedir. Paylı mülkiyet ve elbirliği ile mülkiyet durumlarında haksız işgalciden ecrimisil talep edebilmek için ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. Bu duruma, ‘”intifadan men” denilmektedir.

Miras bırakandan geriye kalan müşterek mallar, bazı mirasçılar veya hissedarlar tarafından kullanılıyor olabilir. Bu noktada mülkiyet hakkından mahrum kalan kişiler, bu işgal durumunun sonlanabilmesi için ihtarname çekmeli veya el atmanın önlenmesi davası açarak yapılan müdahalenin önüne geçmelidir. Bu iki yoldan herhangi birini tercih etmek, intifadan men durumunun yerine getirilebilmesi açısından yeterlidir.

Ecrimisil Zamanaşımı

Ecrimisil davalarında beş yıllık zamanaşımı bulunmaktadır. Bu kapsamda dava tarihinden geriye dönük olacak şekilde hesaplanarak son 5 yıllık döneme ait ecrimisil talep edilebilmesi mümkündür. Ancak beş yıldan daha önceki alacaklar zamanaşımına uğrayacaktır. Ecrimisil davası açma hakkı olan kişiler bakımından hak kayıpları ortaya çıkacaktır. Bu tür hak kayıplarının ortaya çıkmaması içi gayrimenkul avukatından hukuki destek alınmasında menfaat bulunmaktadır.