Gayrimenkul Davaları

Gayrimenkul davaları hakkında merak ettiklerinizi bu yazımızda bulabilirsiniz. Sorularınızı, aşağıda bulunan yorumlar bölümünden iletebilirsiniz. Hukuki desteğe ihtiyaç duyduğunuzda randevu almak için bizlere ulaşabilirsiniz.

Gayrimenkul Davaları Nelerdir?

Gayrimenkul davaları, taşınmazın mülkiyetine veya taşınmazdan kaynaklanan herhangi bir alacağa ilişkin davalardır. Bu sebeple gayrimenkul davaları oldukça geniş bir alanı kapsamaktadır.

Bu davaların temelinde bir gayrimenkulden doğan hak ve o hak üzerinde ortaya çıkan uyuşmazlıklar yer almaktadır. Bu kapsamda özellikle tapu iptali ve tescil davaları, tahliye davaları, kira uyarlama davaları, ecrimisil davaları, el atmanın önlenmesi davaları, kamulaştırma davaları, ortaklığın giderilmesi davaları gayrimenkule dayalı tazminat davaları gibi davalar gayrimenkul davaları arasında yer almaktadır. 

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davaları, gayrimenkul davalarının en sık karşımıza çıkan halidir. Bu davalarda haksız ve hukuka aykırı olarak taşınmazın tapu kaydında ismi bulunan kişiden tapunun iptali ile gerçek hak sahibine tapunun tescili talep edilir. Tapu iptali ve tescil davaları mahiyeti itibariyle gayrimenkulün aynına (mülkiyetine) ilişkin davalardandır.

Hangi Durumlarda Tapu İptali Davası Açılabilir?

Gayrimenkul davalarının bir türü olan bu davalar özellikle şu durumlarda açılır;

• Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası 
• Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali Ve Tescil Davası
• Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali Ve Tescil Davası
• Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptali Ve Tescil Davası
• Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• İmar Uygulamasından Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescili Davası

Kimler Tapu İptali ve Tescil Davası Açabilir?

Tapu iptali ve tescil davası, kanunsuz ve usule aykırı bir biçimde düzenlendiği iddia edilip tapu kaydının yeniden gerçek duruma ve hukuka uygun hâle getirilmesi maksadıyla açılır.

Bir tapu kaydı kanuna ve usule aykırı olarak oluşmuşsa, kaydın iptalinde kendisinin herhangi bir yararı bulunan herkes tapu iptal davası açma hakkına sahiptir. Dolayısıyla özellikle taşınmazdaki hakları engellenen gerçek hak sahiplerinin bu davayı açması mümkündür. Ancak gerçek hak sahiplerinin mirasçıları, gerçek hak sahibinin alacaklıları veya hakları muvazaalı olarak elinden alınan kişiler de tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, (diğer adıyla izale-i şuyu davası) ortaklar arasında elbirliği veya paylı mülkiyetine konu taşınmaz yahut taşınır maldaki birlikte mülkiyet ilişkisinin sonlandırarak bireysel mülkiyete geçiş sağlayan bir dava türüdür. Ortaklığın giderilmesi davası ile ortaklar arasında gerçekleşen mülkiyet ilişkisini sona erdirir. Tarafların ferdî mülkiyete geçişini sağlar. Bu davalar, gayrimenkul davalarının bir önemli bir kısmını oluşturmaktadır.

Ortaklar bu davayla; ortaklığın aynen taksim, kat mülkiyeti kurulması ya da satış suretiyle giderilmesini isteyebilir. Ortaklığın giderilmesi davasında dava açabilme hakkı hissedarlara aittir.  Ortaklığın giderilmesi davasını ortaklar birbirinden bağımsız olarak açabilecekleri gibi birden fazla ortak diğer ortaklara karşı da açabilir.

Paylı Mülkiyet Nedir?

Paylı mülkiyet; Türk Medeni Kanunu’na göre bir mülkün üzerinde iki veya daha fazla kişinin hisse sahibi olması anlamına gelir. Başka bir deyişle, birden çok kimsenin bir eşyanın tamamı üzerinde, aynı zamanda ve oranları belirli olmak üzere malik olmalarıdır. Paylı mülkiyetlerde tek bir mülkiyet hakkı mevcuttur. Ancak mal üzerindeki bu hak birkaç kişiye aittir. Paylı mülkiyetlerde maldan faydalanma ve tasarruf etme üzerinden ortaklık kurulur.

Elbirliğiyle Mülkiyet Nedir?

Elbirliğiyle mülkiyet, birden fazla kişinin aynı malvarlığı üzerinde belli oranlarda sahip olduğu ve fakat malikler arasında bir paylaşımın tam olarak bulunmadığı mülkiyet türüdür. Örneğin babadan kalan bir taşınmazda kardeşlerin miras hukukundan doğan elbirliği mülkiyet ilişkisi bulunur. Elbirliğiyle mülkiyet, özellikle aileler veya iş ortakları arasında gayrimenkul sahipliği paylaşımı için tercih edilen bir yöntem olabilir. Elbirliği ile mülkiyette paydaşlar arasında anlaşmazlıklar veya farklı görüşler ortaya çıkabileceği için, iyi bir iletişim ve anlaşma sağlanması önemlidir. Aksi durum aralarında gayrimenkul davaları açılması muhtemeldir.

Elbirliğiyle mülkiyetin bulunduğu durumlarda hissedarlar tek başına karar alamazlar. Bu durumlarda maliklerin birlikte karar almaları şarttır. Gayrimenkul üzerinde tadilat yapmak, gayrimenkulü satmak, kiraya vermek ve benzeri işlemlerde elbirliği ile malik olan kişilerin birlikte hareket etmesi gerekir. Elbirliği mülkiyet ilişkisinde malikler arasında sorumluluklar da ortaktır. Bu sebeple elbirliği malik olunan mal varlığındaki vergilerin ödenmesi, bakım ve onarım masraflarının karşılanması gibi masraflar paydaşlar arasında dağıtılır.

Kira Davaları Nelerdir?

Kira davaları da gayrimenkul davalarının önemli ve en çok karşımıza çıkan dava türlerinden biridir. Tahliye davaları, kira alacağı davaları, kira uyarlama davaları kira davaları arasındadır.

Tahliye Davası Nedir?

Mülk sahibi ile taşınmazda oturan kişi arasında yasal bir kira ilişkisinin olduğu durumlarda, kiracının, kanunda aranan belirli nedenlerin gerçekleşmesi şartıyla mülkü boşaltması için açtığı gayrimenkul davalarına tahliye davası denilmektedir. Tahliye davasının amacı, kiracının taşınmazı boşaltması, boş ve temiz olarak mülk sahibine iade edilmesidir.

Tahliye davaları genellikle, kira sözleşmesinin sona erdiği, kira bedellerinin ödenmediği, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmediği veya kiracının mülkü hukuka aykırı bir şekilde kullanmaya başladığı durumlarda açılır. Mülk sahibi, tahliye davası açarak kiracının mülkü boşaltmasını mahkemeden talep eder. Mahkeme, tarafların iddialarını değerlendirir, delilleri inceler ve bir karar verir.

Kiracı Kiramı Ödemiyor. Ne Yapabilirim?

Kira bedelini ödemeyen kiracı evden çıkarılabilir. Bunun için yapılacak ilk şey, öncelikle kiracıya, bir kira dönemi içinde kira bedelinin ödememesi sebebiyle iki haklı ihtar göndermektir. Bu iki haklı ihtarname sonrası taşınmazın olduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak tahliye davası açılabilir.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası; mevcut kira bedelinin değişen şartlara uygun hâle getirilmesi için açılan bir davadır. Bu dava, kira tespit davasından farklı olarak kirada artış talep etmek için açılmaz. Sözleşmenin ifa edilmesinde yaşanan zorluklar sebebiyle değişen koşullara uyarlanması istenir.

Kira uyarlama davası, kira bedelinin belirli bir sebep veya değişiklik nedeniyle yeniden düzenlenmesi amacıyla açılan bir hukuki davadır. Kira uyarlama davası hem kiracı hem de mülk sahibi tarafından açılabilir. Bu dava, mevcut kira bedelinde güncel şartlara uyarlanması talep edilir.

Kira uyarlama davası kira sözleşmesinin yapılmasından itibaren beş yıl geçmesi sonrasında açılabilir. Beş yıl dolmadan bu davanın açılması mümkün değildir. Açılacak dava ile yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından belirlenir. Yapılacak belirlemede hakim, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu, emsal kira bedelleri göz önüne alır ve  hakkaniyete uygun biçimde karar verir.

Borçlar Kanunu 344/3 – Kira Bedelinin Belirlenmesi

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Alt Kira Sözleşmesi Nedir?

Kiracıya, kiraladığı mülkü kısmen veya tamamen başkasına kiraya verme yetkisi tanıyan sözleşmeye alt kira sözleşmesi denir. Bu sözleşme kullanım hakkının da başkasına devredilebilmesini mümkün kılar. Kiracının bu eylemleri gerçekleştirebilmesi için, kiraya verene zararı dokunacak herhangi bir değişikliğe gitmemesi şarttır. Aksi durumda taraflar arasında gayrimenkul davalarının açılması muhtemeldir.

Kira Sözleşmesinde Cezai Şart Geçerli Mi?

Kira sözleşmelerinde, kira bedelinin vaktinde ödenmemesi hâlinde cezai şart ödeneceğine yönelik bir anlaşmaya yer verilemez. Eğer taraflar bu yasağa karşın yine de cezai şart kararlaştıracak olurlarsa bu hüküm geçersiz kabul edilir.

El Atmanın Önlenmesi Davası Nedir?

El atmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkı sahibinin mülkiyet hakkından kaynaklı yetkilerine haksız şekilde müdahale edilmesi durumunda açılan gayrimenkul davalarından biridir. El atmanın önlenmesi davası, müdahalenin men’i davası diye de bilinmektedir. El atmanın önlenmesi davasıyla, mülkiyet hakkına zarar veren tüm fiillerin ortadan kaldırılması amaçlanmıştır.

Müdahalenin meni davası kural olarak mülk sahibi tarafından açılır. Ancak bazı istisnai durumlarda kira ve benzeri şahsî hakların sahibi olan kişi de hakkına karşı yapılmış tecavüzü önlemek için müdahalenin men’i davası açabilir.

Ecrimisil Nedir?

Ecrimisil, mülk sahibinin, malını haksız şekilde kullanan kişiye karşı, haksız kullanım süresi için istediği alacaktır. Ecrimisil de gayrimenkul davalarının önemli bir kısmını oluşturmaktadır. Ecrimisil davasının amacı, mülk sahibinin, haksız kullanım süresince maruz kaldığı zararın giderilmesidir. Örneğin malik, kiraya vereceği taşınmazı, üçüncü kişinin haksız şekilde el atması nedeniyle kiraya verememişse, kiraya veremediği dönem için ecrimisil isteyebilir. Bu sebeple ecrimisil davaları, gayrimenkul davaları arasında yer almaktadır.

Aile Konutu Şerhi Nedir?

Aile konutu şerhi; eşlerden birinin diğerinin rızası ve izni olmaksızın konut üzerinde kiralama veya satma gibi işlemler yapabilmesini önleyen bir düzenlemedir. Aile konutu şerhi ile tapuya şerh düşülerek; konutun aile konutu olduğu tapuda işlem yapmak isteyen üçüncü kişilere karşı bildirilmiş olur. Bu bildirimle konut, aile konutunun sağladığı hukuki korumalardan faydalanmış olacaktır. Aile konut şerhi, eşlerin konut üstündeki tasarruf hakkını kısıtlar ve böylece hakların korunmasını sağlar.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi; taşınmazın sözleşme dâhilinde kararlaştırılmış olan şartlarla ileri bir zaman diliminde devredilmesini amaçlayan, her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmedir. Diğer bir ifade ile ileride resmi bir şekilde, tapu memuru önünde yapılması gerekli olan taşınmaz satım sözleşmesi yapılacağının önceden taahhüt edilmesidir. Bu sözleşmeyle; vadeden kişi belirli bir taşınmazı satmayı, diğer kişi de bu taşınmaz malı satın almayı taahhüt etmiş olur. Böylelikle her iki taraf karşılıklı borçlanır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, ilerleyen süreçte tapuda taşınmaz mülkiyetinin devrini yapmayı taahhüt eden bir ön sözleşme olup, resmi senet şeklinde düzenlenir ve iki tarafça noter huzurunda imzalanır.

Kamulaştırma Şartları Nelerdir?

Kamulaştırmanın yapılabilmesinin en önemli şartı, yapılan işlemde kamu menfaatinin bulunmasıdır. Bir kamulaştırma, kamu menfaati ortaya konulamadan hukuken yapılamaz. Kamulaştırmanın, devlet ya da diğer kamu tüzel kişilikleri tarafından gerçekleştirilmesi gerekir. Ayrıca kamulaştırma işlemi kanuna ve anayasaya uygun olmak zorundadır.

Kamulaştırmada gereken ‘kamu yararına uygunluğu’ kararını, Kamulaştırma Kanununun beşinci maddesinde belirlenmiş olan kamu kurumları ve kamu idareleri verebilir. Bu karar yalnız kanunda işaret edilmiş bu kurumlar tarafından verilebilir, başka bir kurum yahut idare tarafından verilemez.

Kamu yararı kararını verebilecek kamu tüzel kişileri ise şunlardır:

– İl özel idaresi yararına kamulaştırma işlemlerinde il daimi encümeni,

– Belediye yararına kamulaştırmalar için belediye encümeni,

– Köy yararına kamulaştırma için köy ihtiyar kurulu,

– Kamulaştırma Kanunu madde 3/2’de sayılmış amaçlarla yapılacak olan kamulaştırmalarda ilgili bakanlıklar,

– Yükseköğretim Kurulu menfaatine kamulaştırmalar için Yükseköğretim Kurulu,

– Devlet menfaatine kamulaştırmalarda il idare kurulu,

– Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Üniversite yararı için kamulaştırma işlemlerinde ilgili kurumların yönetim kurulları,

– Bir il sınırları içerisindeki birden fazla ilçeye bağlı belediyeler ve köyler yararına olan kamulaştırma işlemlerinde il idare kurulu,

– Aynı ilçe sınırları dâhilinde birden çok belediye ve köy yararına kamulaştırmalarda ise ilçe idare kurulu yetkilidir.

Kamulaştırmada Bedel Tespiti Nasıl Hesaplanır?

Kamulaştırma bedellerinin ne şekilde hesap edileceği kanun ile belirlenmiştir. Buna göre kamulaştırma bedelinin tespitin; resmi makamlarca kamulaştırma tarihinde yapılmış olan kıymet takdiri, vergi beyanı, yapı maliyet hesapları, taşınmaz malların birim fiyatları ve objektif ölçüler dikkate alınmaktadır. Aksi durumda gayrimenkul davalarının açılması muhtemeldir. Kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi veya hiç ödenmemesi hâlinde tapu sahibi, şahsın dava açma hakkına sahiptir.

Kamulaştırmasız El Atma Davası Nedir?

Kamulaştırmasız el atma; özel mülkiyete konu olan bir taşınmaza, idarenin, kamulaştırma usullerine muhalif bir biçimde ‘fiilen’, ‘bedelsiz’ olarak ya da fiilen olmasa dahi hukuki bir işlem ile mülkiyet hakkını sınırlamak suretiyle el koymasıdır.

Kamu idareleri, usule uygun kamulaştırma işlemlerinde belirli hukuki prosedürleri uygulayarak ve mülkiyet hakkı sahibine kamulaştırılan mülkiyetin bedelini ödeyip kamulaştırmasız el atma yolu ile kamulaştırma yapar. Kamulaştırmasız el atma işleminde, mülkiyet hakkı sahibinin mülkiyet hakkı, idare tarafından herhangi bir bedel ödenmeden ve eylemli şekilde sınırlama getirilir. Bu durumda mülkiyet hakkı sahibi, bu müdahaleden kaynaklı tüm zararlarını karşılamasını isteme hakkına sahiptir.

Kamulaştırmasız el atma durumunda kamu kurumu, Kamulaştırma Kanununa göre hareket etmeden, kişinin taşınmazını elinden almış olması nedeniyle kanunsuz bir harekette bulunmuştur. Bu bakımdan açılan davalar, haksız fiil sonucunda meydana gelmiş zararın tazmini veya mülkiyete tecavüzün engellenmesi davasıdır.

Fiili ya da hukuki el atılan taşınmaz bedelinin ilgili idareden tahsil edilmesi için, o taşınmazın tapu kaydı bulunmalı ve bedel/tazminat davası ise tapu sahibi tarafından açılmalıdır.

Kamulaştırmasız el atma davalarında davacı, kendi gayrimenkulüne haksız olarak el atılmış tapu sahibidir. Ancak tapu sahibi malik hayatta değilse mirasçılar bu davayı açabilirler.

Tapu Tahsis Belgesi Nedir?

Tapu tahsis belgesi; özel tahsis haklarını gösterir resmi bir belgedir. Bu tahsis hakkından faydalanmak için belgenin eksiksiz bir şekilde, aslına uygun olarak tamamlanması gereklidir.

İmar Affı Kanunu (2981 sayılı Kanun) iktizasınca belediye, Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare etmekte olduğu veya il özel idaresine ait arsa veya ya da üstünde yapılmış gecekondulara yönelik başvurular için düzenlenir. Tahsis belgesi, ıslah hak sahiplerine kadastro planları veya imar planı yapıldıktan sonra verilecek olan tapuya esas teşkil etmektedir.

Özel şahıs arazilerine veya özel şahıslar ile hisseli taşınmazlarda yapılmış gecekondular bundan faydalanamazlar. İmar planı dâhilinde kamuya ayrılmış alanlarda kalan taşınmaz mülkiyetler bu hükümlerden yararlanamazlar. Aynı şekilde Boğaziçi Kanunu kapsamında bulunan alanlarda ve sit alanlarında da bu hükümlerden yararlanılamamaktadır.

Tapu tahsis belgesi kamu arazisi üzerine gecekondu inşa etmiş olan, ekonomik durumu kötü vatandaşlara verilen olan hak sağlayıcı bir belgedir.

Bu sayede kamu arazileri üzerine inşa edilen gayrimenkuller için herhangi bir para cezası uygulanamaz ve ilgili kişilerin tahliyesi talep edilemez. Fakat bu belge ‘tapu’ (mülkiyet hakkı) sağlamaz. Yalnız, kullanma hakkı tanır.

İmar Uygulamasının İptali Davası Nedir?

İmar planının iptali davası, vatandaşların imar planına karşı duydukları rahatsızlıkları dava yoluyla öne sürmesi neticesi ortaya çıkan bir gayrimenkul davaları terimdir. Bu dava ile kişiler, birtakım gerekçeler ileri sürerek hak iddia edebilir. Fakat somut bir durum ifade etmeyen sebepleri gerekçe sunmak suretiyle planın hukuka aykırılığını iddia etmek mümkün değildir. Bu nedenle hukuka muhalif bir imar planından bahsedebilmek için bazı önemli gerekçeler aranır. Bu durumda en temel hususlar o planın kamu menfaatine, şehircilik prensiplerine veya planlama esaslarına aykırılık teşkil etmesi şeklindedir.

İmar planı bölgenin belediye meclisi tarafından onaylanması sureti ile yürürlüğe girer. Yürürlüğe giren imar planı askıya çıkarılır. (1) aylık süre zarfında imar planı askıda bekler. Bu süre boyunca ilgili vatandaşlar imar planını herhangi bir sorun bulunup bulunmadığı konusunda inceler.

Yapılan incelemeler sonucu ilgili kişiler isterlerse itiraz kanun yoluna giderek rahatsızlığını ileri sürebilmektedir. İtiraz kanun yoluna başvurulması durumunda iptal davası prosedürü de bu minvalde işleyecektir.

İmar planının iptali nedenleri beş ana başlıkta ifade edilir. Bunlar; yetki bakımından hukuka aykırılık, konu yönünden hukuka aykırılık, amaç açısından hukuka aykırılık, biçim yönünden hukuka aykırılık ve neden yönünden hukuka aykırılıktır.

İmar Planının İptali Davası Nedir?

İmar uygulamasının iptali davası (bir başka adıyla 18 uygulamasının iptali davası), imar planları uygulanırken arazinin mülkiyet hakkını değiştirmiş olan idari işlemlerin iptali amacıyla açılır. İmar uygulamasının iptali davası kentsel dönüşümün artmasıyla İdare Mahkemelerinde sıklıkla görülen bir dava türü olmaya başlamıştır. Belediye bu işlemi İmar Kanunu’nun 18. maddesi iktizasınca gerçekleştirdiğinden dolayı, 18 uygulaması denir.

İmar planı iptali için idare mahkemelerinde iptal davası açılması gerekir. Madde 18 uygulaması ile yararı ihlâl edilen arsa sahibi/sahipleri yapılmış olan idari işlemin şekil, yetki, konu, sebep, maksat unsurlarından birisi veya birkaçı bakımından hukuka aykırı olması nedenlerine dayanarak dava açabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de denilmektedir. Arsa sahibinin arsa paylarını müteahhide (yükleniciye) devretmesini sağlar. Buna mukabil yüklenici, sözleşme ile o arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlenmiş olur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda da gayrimenkul davalarının açılması mümkündür.