İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hakkında merak ettiklerinizi bu yazımızda bulabilirsiniz. Sorularınızı, yorumlar bölümünden iletebilirsiniz. Hukuki desteğe ihtiyaç duyduğunuzda bizlere ulaşabilirsiniz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası; kiraya verenin, kiraladığı taşınmazı kullanma gereksiniminin ortaya çıkması halinde, kiracıya karşı açabileceği tahliye davası türüdür.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Borçlar Kanunun 350, 351 ve devamı maddesinde ‘‘kira sözleşmesinin kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle sona erdirilmesi’’ başlığı altında düzenlenmiştir. Bu düzenleme gereğince kiracı, yükümlülüklerini eksiksiz şekilde yerine getirmiş olsa dahi kiraya veren, kendisinden kaynaklanan ihtiyaçlar nedeniyle, tahliye isteminde bulunabilir.

Borçlar Kanunu 350 – Gereksinim, yeniden inşa ve imar

Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası Borçlar Kanunun 350. ve 351. maddelerinde iki ayır şekilde düzenlenmiştir. Bunlardan ilki Borçlar Kanunun 350. maddesinde düzenlenen “Gereksinim, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası”dır. Borçlar Kanunun 351. maddesinde ise “Yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye davası” düzenlenmiştir. Bu iki tahliye nedeninin şartları birbirinden farklıdır. Bu sebeple bu iki tahliye nedenini birbirinden ayırarak incelemek gerekir. Bu kapsamda;

Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

Borçlar Kanunun 350. maddesi gereğince kiraya verenin ihtiyacı, yeniden inşası veya imarı durumlarında tahliye davası açılması mümkündür. Kanundaki bu düzenleme gereğince tahliye davası açılabilmesi için şu şartların gerçekleşmesi gerekir:

• Kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle taşınmazı kullanma zorunluluğu olmalıdır. Ancak kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için de konut ihtiyacı ortaya çıkması durumunda da tahliye davası açılması mümkündür.
• Kiraya veren ve malik (taşınmaz sahibi) farklı kişiler ise malikin, bu durumu öncesinde ihtarda bulunarak kiracıya bildirmesi gerekmektedir. Aynı kişi ise bir ihtara gerek olmaksızın dava açılabilmektedir.
• Davanın, 1 ay içinde açılması gerekmektedir. Bu süre belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin sona ermesinden itibaren başlar. Belirsiz süreli kira sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlar.
• Kiraya verenin ihtiyacı, samimi ve gerçek olduğunu ispatlamak zorundadır. Bu durumun ispatı halinde, davanın kabulüne karar verilecek ve kiracının tahliyesine karar verilecektir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

Borçlar Kanunun 351. maddesinde yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası düzenlenmiştir. Bu nedenle tahliye davası açılabilmesi için ise şu şartların gerçekleşmesi gerekir:

• Tahliye davasını açacak malik, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra taşınmazı iktisap eden “yeni” malik olmalıdır. Yeni malik, taşınmazı tapuda yeni iktisap eden kişidir. Yeni malikin, taşınmazı önceki sahibinden hangi yolla devraldığının bir önemi bulunmamaktadır. Malik, taşınmazı satın alabileceği gibi bağış yoluyla da edinmiş olabilir. Bu iki durum arasında hiçbir farklılık bulunmamaktadır.

• Yeni malikin, kendisinin, konut ya da işyeri gereksinimi olmalıdır. Yeni malikin eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyaçları durumunda da ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi mümkündür.

• Yeni malikin taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarda bulunması ve taşınmazın yeni maliki olduğunu bildirmesi gerekir. Gönderilecek ihtarname kiracıya iletilmeli ve konut ya da işyeri gereksinimi ifade edilerek tahliye talebinde bulunulmalıdır.
• Kiracıya yapılacak bildirim tarihinden sonraki 6 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Borçlar Kanunu 351 – Yeni malikin gereksinimi

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Sayılan şartları taşıyarak dava açan yeni malikin, ihtiyacının samimi, zorunlu ve gerçek olduğunu ispat etmesi halinde davası kabul edilecek ve kiracının taşınmazı tahliye etmesi gerekecektir. Üstelik bu tür durumlarda tahliye taahhütnamesi bulunması da gerekmemektedir.

Ancak önemle belirtmek gerekir ki, hem kiraya verenin gereksinimi hem de yeni malikin gereksinimi nedeniyle açılan tahliye davalarında, davanın kabul edilmesi halinde, Borçlar Kanunun 354. maddesi uyarınca taşınmaz, kiracı haricinde 3 yıl boyunca bir başkasına kiralanamaz. Kanunda düzenlenen bu kiralama yasağına aykırı hareket edilmesi halinde, kiracının tazminat hakkı doğar. Bu tür durumlarda mahkeme tarafından kiracı lehine 1 yıllık kira bedelinden az olmamak koşuluyla tazminata hükmedilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Kiraya Verenin Hakları

Kiraya veren tarafından ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açıldığında yargılama sonucunda mahkeme tahliye hükmü verirse bu hükmün kesinleşmesi ile kira sözleşmesi sona erer.  Dolayısıyla kiraya veren bu yolla fesih hakkını kullanmış olur. Ancak kiraya verenin tahliye davasını kanuni süreler içinde açması gerekmektedir. Borçlar Kanununda tahliye davasının açılacağı süre bir ay olarak belirlenmiştir. Bu süre niteliği itibariyle hak düşürücü süredir. Tahliye davası açma hakkını bu süre içinde kullanmayan kiraya veren bir aylık sürenin dolmasıyla bu hakkını kaybedecektir.

Bir aylık sürenin başlangıcı kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre değişiklik gösterecektir. Belirli süreli kira sözleşmeleri, kiracı ve kiraya veren tarafından belirlenen sürenin geçmesi ile sona erecek şekilde kurulmuş sözleşmelerdir. Bu şekilde kurulmayan kira sözleşmelerine ise belirsiz süreli kira sözleşmesi adı verilir. Konut ve çatılı işyerine ilişkin olmayan kira sözleşmeleri belirli süreli olarak kurulmuş olsa bile Borçlar Kanunun 327. maddesi gereğince tarafların belirlenen sürenin dolması sonrasında kira ilişkisini örtülü olarak sürdürmesi ile belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Borçlar Kanunu 327 – Sürenin geçmesi

Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Ancak konut ve çatılı işyerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen süre dolmasına rağmen taraflar kira ilişkisini örtülü olarak devam ettirirse de TBK madde 327 hükmü uygulanmaz. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin özel hükümler arasında yer alan TBK madde 347 hükmü uygulanır. TBK madde 347 uyarınca, konut ve çatılı işyerinin kiralanmasını konu edinen kira sözleşmelerinde kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce kira sözleşmenin sona ereceğini bildirmedikçe kira sözleşmesi aynı şartlarla 1 yıl için uzamış sayılır. Böylelikle belirli süreli kira sözleşmesi 1 yıl uzayarak belirli süreli kira sözleşmesi olarak devam eder.

Borçlar Kanunu 347 – Sözleşmenin sona ermesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Kanundaki düzenlemelere göre;

• Kira sözleşmesi belirli süreli ise  kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkı belirlenen sürenin tamamlandığı tarihten itibaren başlar.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren fesih dönemlerinin sonundan itibaren tahliye davasını açmak zorundadır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınarak altı aylık fesih dönemleri belirlenecek, kiraya veren bu fesih dönemlerinin bitiş tarihinden en geç üç ay önce fesih bildiriminde bulunmuş olmak koşuluyla yine bu dönemlerin sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilecektir.

Ayrıca belirtilmelidir ki, kiraya veren henüz bu tahliye davasını açmadan önce yenilenen kira dönemine ilişkin kira bedellerini tahsil etmeye başlarsa artık onun dava hakkı düşer.

Kiralanan taşınmaz el değiştirdiğinde yeni malikin de kendi gereksinimi sebebiyle tahliye davası açma hakkı bulunur. Bu durum Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenmiştir. Yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını kiralananı edindiği tarihten itibaren altı ay geçtikten sonra açabilir. Ancak yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmasına kanun bir ön koşul bağlamıştır. Buna göre yeni malikin bu davayı açabilmesi için kiralananın mülkiyetini devraldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bir ihtarda bulunmuş olmalıdır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Kiracının Hakları

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiracının hak düşürücü süreyi ileri sürme hakkı bulunmaktadır. Davanın açılması süresi, hakim tarafından kendiliğinden incelenen bir husus olsa da kiracının, bunu ileri sürmesinde bir sakınca bulunmamaktadır.

Belirli süreli kira sözleşmeleri, kiracı ve kiraya veren tarafından belirlenen sürenin geçmesi ile sona erecek şekilde kurulmuş sözleşmelerdir. Bu şekilde kurulmayan kira sözleşmelerine ise belirsiz süreli kira sözleşmesi adı verilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolmasına rağmen taraflar kira ilişkisini örtülü olarak devam ettirirse sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası bakımından bu davanın açılması için hak düşürücü süre 1 aydır. Kiraya verenin, belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde; belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde davayı açması gerekir. Kiraya verenin bu süreleri kaçırdıktan sonra dava açması halinde bu durum kiracı tarafından ileri sürülebilir. 

Yine aynı şekilde kiracının, davacının taraf ehliyeti olmadığını ileri sürme hakkı bulunmaktadır. Buna göre kiraya veren ve malikin farklı olduğu durumlarda malik tarafından kendisine dava açılan kiracı, dava açmadan önce kendisine ihtarname gönderilmediğini ileri sürebilir.

Tahliye Davasını Kim Açar?

Borçlar Kanunun 350 ve devamı hükümler uyarınca, tahliye davası kural olarak kiraya veren tarafından açılır. Ancak somut olayın koşullarına ya da dava sebebine göre tahliye davasının başkaca kişiler tarafından açılması mümkündür. Nitekim taşınmazın sahibi olan malik ile kira sözleşmesinde adı geçen kiraya veren aynı kişi olmak zorunda değildir. Buna göre ev sahibinin, işyeri sahibinin ya da yeni malikin ihtiyacına göre davaları kimin açabileceğine ayrı ayrı yanıt vermek gerekmektedir.

Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Gereksinim nedeniyle tahliye davaları, kural olarak kiraya veren tarafından açılır. Ancak mal sahibi ile kiraya veren kişilerin birbirinden farklı kişiler olması durumunda malik, öncelikle kiracıya bir ihtarname göndererek malik olduğunu ispat etmelidir. Bu bildirimden sonra tahliye davasının malik tarafından açılabilmesi mümkündür.

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, taşınmazı edinen “yeni malik” tarafından açılabilir. Yeni malikin taşınmazı ne şekilde edindiği ise hukuken önemli değildir. Bu davanın eski malik tarafından açılması mümkün değildir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesi İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarının kiraya veren tarafından açılması gerekir. Bu noktada kira sözleşmesinin belirli süreli ya da belirsiz süreli olması arasında hiçbir farklılık bulunmamaktadır. Kiraya veren ve malikin farklı kişiler olması durumundaysa, yukarıda izah ettiğimiz üzere malikin kiracıya ihtarname ile bu durumu bildirmesi gerekmektedir.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davasına ilişkin hükümler de Borçlar Kanunun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Bu kapsamda işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davaları kiraya veren tarafından açılması gerekmektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi, diğer tüm davalarda olduğu gibi bir dava dilekçesi vermekle mümkündür. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak isteyen kiraya verenin, Borçlar Kanunun 350. maddesinde düzenlenen şartları sağlaması halinde, belirtilen süreler içerisinde bir dava dilekçesi vermesi ile beraber tahliye davası açılmış olacaktır. Kiraya veren dava dilekçesini görevli ve yetkili mahkemeye hitaben yazarak bu mahkemeye verir. Tahliye davasına bakmakla görevli ve yetkili mahkeme kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Dava dilekçesinde taraflar ve kimlik bilgileri, dava değeri yer almalı, kiraya veren ihtiyaç sebeplerini bildirmeli ve eğer varsa delil ve tanıklarını dilekçenin ekinde sunmalıdır. Bununla beraber kiraya verenin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarken, zorunlu dava harçlarını da yatırması gerekmektedir.

Dilekçe verilip, masraf ve harçların yatırılmasının ardından dosya, mahkeme ve esas numarası alacaktır. Bu husus davanın açılmasının hemen ardından gerçekleşir. Dosyayla ilgilenen mahkeme, herhangi bir talebe ihtiyaç duyulmaksızın, davalı kiracının, dava dilekçesindeki adresine, dava dilekçesini tebligat yoluyla gönderecektir.

Davalının, dava dilekçesini tebliğ almasından itibaren iki haftalık süre içerisinde cevap dilekçesi sunması gerekir. Davalının süresi içinde sunduğu cevap dilekçesi davacıya tebliğ edilecektir. Ancak dilekçeler aşaması, davanın basit yargılama usulüne tabi olması nedeniyle bu noktada sona erecektir. Bu aşamadan sonra mahkeme tarafından ön inceleme duruşması günü atanacak ve taraflara bildirilecektir.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının ortalama olarak 1 yıl ile 3 yıl arasında sürebileceğini söylemek mümkündür. Ancak davanın ne kadar süreceği, dosyayla ilgilenen mahkemenin iş yüküne, dosyanın durumuna ve karara itiraz edilip edilmemesine göre değişkenlik göstermektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının hangi mahkemelerde açılabileceği Hukuk Muhakemeleri Kanununda düzenlenmiştir. Kanundaki düzenlemeye göre kiracının tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Davanın başka bir mahkemede, örneğin aile mahkemesinde açılması halinde, görevsizlik kararı verir. Bu durum ise yargılamanın uzamasına neden olur.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Yetkili Mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca kiracının tahliyesi davalarında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak bu kural kesin yetki kuralı olmadığından davalının yerleşim yerinde ya da kira sözleşmesinin yapıldığı yerde açılmasında sakınca bulunmamaktadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Masrafları

İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi davası açılması halinde yargılama giderleri, kiraya veren davacı tarafından karşılanır. Kiraya verenin davayı kazanması halinde bu yargılama giderleri davalıdan tahsil edilerek kiraya verene iade edilir. Davanın reddedilmesi halindeyse davacı kiraya verenin yaptığı masraflar kendisi üzerinde bırakılır ve masrafını geri alamaz.

Dosyada kiraya verenin karşısına çıkacak yargılama giderleri ise çoğunlukla: başvuru harcı, peşin harç, dosya gideri, vekalet harcı, tebligat gideri, bilirkişi ücreti, tanık gideri kalemlerinden oluşmaktadır. Bu giderlere ek olarak, yukarıda da bahsettiğimiz üzere malik ve kiraya verenin aynı kişi olmaması durumunda ekstra ihtarname masraf kalemi eklenecektir. Tüm bu yargılama giderleri ve ihtarname masrafları 2023 yılı için ortalama 2000-TL civarındadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl İspat Edilir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ispat yükü, davacının üzerindedir. Davacı, taşınmaza olan ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu her türlü delil vasıtası ve tanıklar ile ispatlamalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının nasıl ispat edileceği hususunda ispat vasıtaları somut olayın özelliklerine göre şekillenir. Bu sebeple tek bir ispat vasıtası göstermek mümkün değildir. Birkaç örnekle bu durumu somutlaştırmak gerekirse;

• Kiraya verenin aile üyelerinden birinin taşınmazın bulunduğu şehirde bir üniversite kazanması halinde ve kiraya verenin bu şehirde başka bir taşınmazının da bulunmaması koşulunda, kiraya veren bu durumu üniversite evrakları ile ispat edebilir.
• Kiraya veren kişinin kendisinin kirada oturuyor olması halinde kiraya veren kira sözleşmesi ile ihtiyacını ispat edebilir.
• Kiraya veren kişinin sağlık durumunun taşınmazda oturmayı gerektirmesi halinde bu durum sağlık raporları ile ispatlanabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının hangi sürede açılması gerektiği Borçlar Kanunun 350 ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, hakkın süresi içinde kullanılmaması halinde o hakka dayanarak dava açılamayacaktır. Bu süreler ise kira sözleşmesinin belirli süreli olması veya belirsiz süreli olmasına göre değişiklik gösterir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının, belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde açılmış olması gerekir. Bu süre içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmaması durumunda bir sonraki dönemin sürelerine göre hareket edilmesi gerekir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılması gerekir. Örneğin kira sözleşmesi 1 yıllık süre için belirli süreli olacak şekilde kurulmuş ve bir yılın sonunda her iki tarafın da bu konuda bir itirazı olmamış ise kira sözleşmesi aynı koşullar ile bir yıllık süre için uzayacaktır ve bu durumda tahliye davasının, sözleşmenin uzama süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerekecektir.

Belirsiz süreli olarak kurulan kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak belirsiz süreli kira sözleşmesini fesih edebilecektir. Bu fesih bildirimi, karşı tarafa ulaşacak şekilde yapılmalıdır. Fesih bildiriminin yapıldığı tarih olarak tebligatın yapıldığı tarih dikkate alınacaktır. Kiraya veren tarafından süresi içerisinde fesih bildirimini yaptıktan sonra altı aylık kira döneminin bitiminden sonraki bir ay içinde tahliye davasını açmalıdır. Fesih bildirimi, fesih dönemi içinde kiracıya ulaşmazsa bu bildirim sonra gelen altı aylık fesih dönemi için geçerli olur. Bu durumda da yeni fesih döneminin sonundan itibaren bir aylık süre dava açma süresidir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davasında ise yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı ihtarla bildirmiş olması koşuluyla bildirimin ardından 6 ay sonra dava açabilir.

Avukat Yaşar Öksüz’ün Milliyet’te yayınlanan yazılarını buradan okuyabilirsiniz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Fesih Bildirim Süresi

Belirli süreli kira sözleşmesi söz konusu ise ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında fesih bildirimine ihtiyaç yoktur. Dolayısıyla kira sözleşmesi belirli süreli ise kiraya veren, kiracıya bir fesih bildiriminde bulunmadan yalnızca bir aylık dava açma süresine uyarak tahliye davasını açabilecektir. Ancak kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması durumu değişiklik arz etmektedir. Bu kapsamda Borçlar Kanunu uyarınca kira dönemi altı aylık fesih dönemlerine ayrılır ve kiraya veren tahliye davası açmak istediği altı aylık fesih dönemi bitmeden en geç üç ay önce kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır. Dava açma süresi ise bu fesih döneminin bitiş tarihinden itibaren bir aydır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında fesih bildirim süresi ve tahliye davası açma süresi Borçlar Kanunun 350. maddesinde düzenlenmektedir. Buna göre;

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin herhangi bir fesih bildiriminde bulunmasına gerek olmaksızın, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde dava açabilmektedir.

Dava Açma Süresinin Uzaması

Borçlar Kanunun 353. Maddesinde “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş ise, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” hususu düzenlenmiştir. Söz konusu madde ve madde gerekçesi dikkate alındığında kiraya veren tarafından daha önce veya en geç dava açma için öngörülen sürede dava açmak yerine kiracıya, dava açılacağına dair bir bildirimde bulunursa dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır. Bu uygulamanın belirsiz süreli kira sözleşmeleri için de uygulanabileceğini söylemek mümkündür.

Tahliye Davasında Zamanaşımı

Hukukumuzda tahliye davasına ilişkin öngörülen süreler hak düşürücü niteliktedir. Hak düşürücü sürelerde, hakkın süresi içerisinde ileri sürülememesi durumunda bu hakka dayanarak bir talepte bulunulamaz. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için öngörülen hak düşürücü süreler Borçlar Kanunu ilgili maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre;

• İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılma süresi Borçlar Kanunun 350. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili madde uyarınca davanın, belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılmış olmalıdır. Bu sürelere uyulmaksızın açılacak dava reddedilecektir.
• Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davaları için öngörülen hak düşürücü süre ise Borçlar Kanunun 351. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili madde uyarınca yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak ihtar göndererek bildirmeli ve bildirimin ardından 6 ay sonra dava açması gerekmektedir. İhtarname göndermeksizin ya da ilgili sürelere uyulmaksızın açılacak tahliye davası, yeni malikin gereksinimi gerçek ve samimi olsa dahi usulden reddedilecektir.