Tahliye taahhütnamesi hakkında merak ettiklerinizi bu yazımızda bulabilirsiniz. Sorularınızı, yorumlar bölümünden iletebilirsiniz. Hukuki desteğe ihtiyaç duyduğunuzda bizlere ulaşabilirsiniz.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi; kiracının, kira sözleşmesinin imzalanmasının ardından belli bir süre sonra, kiralanan taşınmazı tahliye edeceğine dair beyanını içeren bir taahhütnamedir. Bu taahhütname ile kiracı, kiralanan taşınmazı, taraflar arasında belirlenen tarihte boşaltacağını beyan eder. Tahliye taahhüdü, Borçlar Kanunun 352. maddesinde düzenlenmiştir.
Borçlar Kanunu 352/1
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiralananı tahliye taahhütnamesi, kiracının tek taraflı irade beyanını içermektedir. Bu sebeple yalnızca kiracının beyanı ve imzasının yer alması yeterlidir. Kiraya verenin imza ve beyanının taahhütnamede olması gerekmez.
Tahliye Taahhütnamesi Şartları Nelerdir?
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için gereken şartlar şunlardır;
– Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması gerekir. Bu kural kanunda açıkça düzenlenmiştir. Bu sebeple yazılı olmayan tahliye taahhütleri geçersizdir. Tahliye taahhüdünün noterde yapılması zorunlu olmamakla birlikte kiracının taahhütnameyi noterde imzalamış olması, imzanın kendine ait olmadığını ileri sürmesi ihtimalinin önüne geçecektir.
– Taahhütname, bizzat kiracının beyanını içermelidir. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişilerin taşınmazı tahliye edeceklerine dair taahhütleri geçerli olmayacaktır. Kiracı tek kişi değilse, bu taahhüdün bütün kiracılar tarafından yapılması gereklidir. Kiralananın bir aile konutu olması ihtimalinde eşlerden birinin düzenlediği tahliye taahhüdünün geçerli olması diğer eşin rızasının bulunması şartına bağlıdır.
– Taahhütnamenin, zorunlu unsurları barındırması gerekir. Bu kapsamda tahliye tarihinin;
- Hiçbir şüpheye yer bırakmayacak şekilde belirtilmesi gerekir.
- Kiralanan taşınmazın açık adresinin belirtilmesi gerekir.
- Tahliyeyi taahhüt eden kiracının adı, soyadı ve imzasının bulunması gerekir. Birden fazla kiracının bulunması halinde kiracıların tümünün adı soyadı ve imzası gerekmektedir.
- Bu zorunlu unsurları taşımayan tahliye taahhütnamesi geçersizdir.
– Tahliye taahhüdünün, kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmesi gerekir. Tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihinin kiralanan taşınmazın tesliminden önceki tarih olması halinde taahhütname geçerli olmayacaktır. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi ile aynı anda veya kira sözleşmesinin yapılıp da kiralananın henüz teslim edilmediği dönemde imzalanması halinde de bir geçerliliği bulunmayacaktır.
– Tahliye taahhütnamesi bir şarta bağlanmadan düzenlenmelidir. Tahliye taahhüdü bir koşula bağlanmışsa yapılan taahhütname geçerli olmayacaktır.
Noterde Yapılmayan Taahhütname Geçerli Midir?
Tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda imzalanması şart değildir. Noterde yapılmayan taahhütname de geçerlidir. Tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda imzalanması, yalnızca ileride bir hukuki ihtilaf meydana gelmesi halinde ispatı kolaylaştırır. Dolayısıyla kiracının kendisinin hazırladığı ve geçerlilik unsurlarını taşıyan tahliye taahhütnamesi, noterde düzenlenerek imza altına alınmasa dahi geçerlidir.
Boş Tahliye Taahhüdü Geçerli Midir?
Boş tahliye taahhüdünün geçerliliğini açıklamadan önce kısaca boş tahliye taahhüdünün ne olduğundan bahsetmek gerekir. Uygulamada kiraya verenler, taşınmaz kira sözleşmesinin imzalanması esnasında kiracıdan, üzerinde tahliye tarihinin belirtilmediği matbu bir taahhütname imzalamasını talep etmektedir. Tahliye tarihi kısmı boş olan bu taahhütnameye “boş tahliye taahhütnamesi” denmektedir. Bu yol ile kiraya verenler, kiracı ile aralarında bir ihtilaf doğması halinde tahliye tarihini kendileri doldurmakta ve bu taahhütnameye göre kiracının taşınmazı boşaltmasını talep etmektedir.
Boş tahliye taahhüdü, kiracı tarafından imzalanması halinde geçerlidir. Boş tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulması taahhütnameyi geçersiz kılmaz. Ancak bu durumda kiracı, boş taahhütnameye imza atarken taahhütnamede belirtilen tarihte çıkmak konusunda rızasının bulunmadığını ispatlayarak tahliye davasının reddini sağlayabilir.
Kiracının, taahhütnamede tarih kısmının boş olduğunu ispatlaması halinde taahhüdüne dayalı tahliye davasının reddine karar verilir. Burada ispat külfeti kiracı üzerindedir. Ancak kiracı, bu hususu ispatlayamazsa boş tahliye taahhüdü geçerli sayılır ve kiracı taşınmazı tahliye etmek durumunda kalır.
Yargıtay da kiracının boşa imza atarak kiraya verene bu taahhütnameyi doldurma yetkisi verdiğini varsayarak bu gerekçe ile boş tahliye taahhütnamelerini geçerli kabul etmektedir. Bunun aksini ispat ise kiracının üzerinde ve oldukça zordur. Nitekim kiracının boş taahhütnameye attığı imzanın tahliye iradesi anlamına gelmediğini tanık delili ile ispatlaması mümkün değildir. Kiracı bu kapsamda ispat faaliyetinde yalnızca yazılı delile dayanabilir.
Aile Konutu Tahliye Taahhüdü Düzenlenebilir Mi?
Aile konutuna dair korumalar Medeni Kanunun 194. maddesinde düzenlenmiştir. Bu hüküm ile aile konutu sıradan bir konut olmaktan çıkarılmış ve aile birliğinin korunması sağlanmıştır. Aynı düzenleme ile aile konutu şerhi olmasa dahi, aile konutunda gerçekleştirilecek tasarruflar hakkında belli sınırlandırmalar ve prosedürler öngörülmüştür. Bu kapsamda aile konutu ile ilgili işlemlerde diğer eşin rızası gerekmektedir.
Aile konutu için tahliye taahhütnamesi düzenlenmesi mümkün olmakla beraber, taahhütnamenin geçerliliği diğer eşin rızasına bağlıdır. Eşlerden birinin rıza göstermemesi ya da taahhütnamede yalnızca eşlerden birinin imzasının olması halinde taahhütname geçersiz olur. Her iki eşin de imzası bulunmayan tahliye taahhüdüne dayanılarak aile konutu tahliye edilemez. Buna karşılık her iki eşin de imzasını taşıyan, diğer geçerlilik koşullarına uygun taahhütname, taşınmaz aile konutu olsa dahi geçerli olacaktır.
Avukat Yaşar Öksüz’ün Milliyet’te yayınlanan yazılarını buradan okuyabilirsiniz.
Tahliye Taahhütnamesi İcra Takibi Nasıl Yapılır?
Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye talebini icra takibi başlatarak veya dava açarak ileri sürebilir. İcra marifetiyle tahliye İcra İflas Kanununun 272. maddesi ve devamında düzenlenmiştir. Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak icra takibinin şu şekilde yapılması gerekir;
– Kiraya verenin, taahhütnamede yazan tahliye tarihinden itibaren 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde icra takibi başlatması gerekir. Bu süre içerisinde icra takibi başlatılmaması durumunda hak kaybı yaşanır.
– İcra takibinin başlatılmasının ardından icra dairesi, kiracıya, kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin bir tahliye emri gönderir. Kiracı, tahliye emrini tebliğ almasından itibaren 7 gün içerisinde itiraz edebilir. Kiracının itiraz etmesi halinde icra dairesi icranın durdurulmasına karar verir.
– İcranın durdurulmasına karar verilmesi halinde kiraya veren tarafından dava açılması gerekir. Dava icra mahkemelerinde veya sulh hukuk mahkemelerinde açılabilir. Kiracının, icra takibine genel bir itirazda bulunması halinde kiraya veren tarafından icra mahkemesinde “itirazın kaldırılması ve tahliye” davası açılmalıdır. Kiracının, tahliye taahhütnamesindeki imzaya, tahliye tarihine itiraz etmesi halinde, bu durum yargılamayı gerektireceğinden, kiraya veren tarafından genel mahkeme olan sulh hukuk mahkemesinde “itirazın iptali ve tahliye” davası açılması gerekmektedir. Nitekim tahliye taahhütnamesi noterlik tarafından tasdik edilmediği sürece, İcra İflas Kanunu’nun 275. maddesi gereğince imza ikrar edilse dahil, tahliye tarihine itiraz edilmesi halinde uyuşmazlık yargılamayı gerektirdiğinden görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir.
– İcra Mahkemesinde yapılacak yargılama sonucunda itirazın kaldırılmasına karar verilmesi halinde, icra dairesinden itirazın kaldırılması talep edilir.
– İcra dairesi tarafından itirazın kaldırılması halinde ya da kiracının ödeme emrini ilk aldığı zaman 7 gün içerisinde ödeme emrine itiraz etmemesi halinde icra işlemleri kaldığı yerden devam edecek ve kiracının zorla tahliyesi icra marifetiyle gerçekleştirilecektir.
Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Edilebilir Mi?
Kiraya verenin, tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının tahliyesini istemesi halinde kiracı, tahliye taahhütnamesine itiraz edebilir. Tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu düşünen kiracının itirazını kiraya verene karşı her zaman ileri sürmesi mümkündür. Buna göre kiracı, kendisine tahliye talepli icra takibi başlatılması halinde taahhütnameye itiraz edebilecektir.
Ayrıca kiracı, geçersiz olduğunu ileri sürdüğü taahhütnamenin geçersizliğini ispatlamak adına tespit davası açabilecek ve kiraya verenin kötü niyetli olduğunu her türlü delil vasıtasıyla ispat ederek taahhütnameyi geçersiz kılabilecektir.
Tahliye Taahhütnamesi İmzaya İtiraz
Tahliye taahhüdünde bulunan kiracının tahliye taahhüdüne dair yapabileceği itirazların başında imzaya itiraz gelmektedir. Kiracı, tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olmaması durumunda imzaya itiraz edebilir. Tahliye taahhüdündeki imzaya itiraz edilmesi durumunda imzanın, kiracıya ait olup olmadığı araştırılır. Yapılan araştırma doğrultusunda itirazın kabulüne veya reddine karar verilir.
Kiralananın tahliyesi taahhütnamesi, yazılı şekilde düzenlenebileceği gibi noter huzurunda da düzenlenip imza altına alınabilmektedir. Her iki düzenleme şekli de geçerli olmakla birlikte noter huzurunda imzalanan taahhütnamenin ispat gücü daha kuvvetlidir. Nitekim kiraya verenin taahhütnameye istinaden kiracının tahliyesini talep etmesi halinde, taahhütname adi yazılı şekilde düzenlenmiş ise kiracının taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia etme hakkı bulunmaktadır. Noter huzurunda düzenlenerek imza altına alınan taahhütnamede mevcut imzaya itiraz edilmesi ise mümkün değildir. Kiracının noter huzurunda imza altına alınmış taahhütnamede mevcut imzaya itiraz etmesi halinde itirazının reddine karar verilecektir.
Tahliye Taahhütnamesi İcra Takibine İtiraz
Kiraya veren, taşınmazın tahliyesi amacıyla icra takibi yoluna başvurabilir. Bu durumda kiracı da icra takibine itiraz etme hakkına sahiptir. Bu itirazın, tahliyeye ilişkin ödeme emrini tebliğ almasının ardından 7 gün içerisinde yapılması gerekir. Ödeme emrine itiraz edilmemesi halinde icra takibi kesinleşir ve tahliye işlemleri kaldığı yerden devam eder.
Kiracının süresi içerisinde ödeme emrine itiraz etmesi halinde ise icra takibi duracaktır. Ancak icra takibi ortadan kalkmayacaktır. Bu durumda kiraya veren, kiracının yapmış olduğu itirazın haksız olduğunu ifade ederek icra mahkemesinde dava açabilir. İcra mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması davasında yapılacak yargılama neticesinde davanın kabulüne veya reddine karar verilecektir. Mahkemenin, davanın kabulüne ve itirazın kaldırılmasına karar vermesi halinde icra işlemleri kaldığı yerden devam eder.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerliliği Nasıl Tespit Edilir?
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için tahliye taahhüdü için aranan şartların eksiksiz şekilde bulunması gerekir. Borçlar Kanunda düzenlenen bu şartlardan birinin bulunmaması halinde tahliye taahhütnamesinin geçersizliğine karar verilir.
Tahliye Taahhütnamesi Ne Kadar Süre Geçerlidir?
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği konusunda yasal bir sınır bulunmamaktadır. Ancak kiraya verenin, tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açması hak düşürücü süreye tabidir. Buna göre kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde yazan tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracının taşınmazı tahliye etmesini istemek zorundadır. Tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde taşınmazın tahliyesini talep etmeyen kiraya veren, bir daha tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye isteyemez.
Ayrıca tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesine bağlı olarak verilen bir taahhüttür. Bu sebeple kira sözleşmesinin herhangi bir sebeple sona ermesi halinde tahliye taahhütnamesi kendiliğinden geçersiz olur.
Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerliliği
Tahliye taahhütnamesinin sadece kiracının imzasını içerecek ve tahliye tarihi belirtilmeyecek şekilde düzenlenmesine boş tahliye taahhüdü denilmektedir. Boş tahliye taahhüdü kural olarak geçerlidir. Ancak tahliye taahhüdü nedeniyle kiracı hakkında tahliye davası açılması halinde kiracı, kira sözleşmesinin boş olduğunu ispat ederek davanın reddini sağlayabilir.
Bu durumlarda kiracının, kira sözleşmesinin imzalanması esnasında kiraya verenin manevi cebri altında taahhütnameyi imzalandığının ve taahhütnamedeki tahliye tarihinin boş olduğunun ispat etmesi gerekir. Kiracının taahhütnamenin boş olduğunu ispat edememesi halinde taahhütname geçerli sayılacak ve diğer şartların da bulunması halinde kiracının tahliyesine karar verilecektir.
