Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu iptali ve tescil davası hakkında merak ettiklerinizi bu yazımızda bulabilirsiniz. Sorularınızı, yorumlar bölümünden iletebilirsiniz. Hukuki desteğe ihtiyaç duyduğunuzda bizlere ulaşabilirsiniz.

Tapu İptali Ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapuya tescilli taşınmazın hukuka aykırı veya yolsuz tescil ile kaydedilmiş olması durumunda hukuka aykırılığın giderilmesi için açılan gayrimenkul davasıdır.

Tapu iptali ve tescil davası ile tescilin hukuka uygun şekilde yapılması mahkemeden talep edilir. Bu davada taşınmazın mülkiyeti, tapu tescili sırasında değil mahkeme kararının verildiği an geçmektedir.

Tapu İptali Ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicil kayıtlarında malik olan kişiye karşı açılır. Dava açılacak kişi tapu kayıtlarında o taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının sahibi olarak yer almalıdır. Malik, hayatta değil ise tapu iptal ve tescil davası onun mirasçılarına karşı ileri sürülmelidir. Eğer taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin bir iptal davası açılmak isteniyorsa bu dava, ayni hak tesis edilenlere yönelik olarak açılmalıdır.

Taşınmaz üzerinde bir kişiye oturma hakkı, alım-önalım hakkı, ipotek hakkı gibi ayni veya şahsi hak tanınmış ise bu hakka ilişkin bir iptal davası açılmalı ve bu dava hak sahibine karşı açılmalıdır.

Kardeşler Arasında Tapu İptal Davası

Kardeşler arasında tapu iptal davası, miras bırakan ebeveynlerden birinin taşınmazını diğer çocukların miras hakkını zedeleyecek şekilde ve muvazaalı olarak devretmesi durumunda açılabilmektedir. Bu davada miras hakkı muvazaa nedeni ile zedelenen kardeş, davacı taraftır. Miras bırakan tarafından tapu devri kendi üzerine gerçekleştirilen kardeş ise davalı taraftır.

Kardeşler arasında açılan tapu iptal ve tescil davası, mirasçıların saklı payının ihlal edilmesi nedeni ile tenkis davası ile birlikte açılabilir. Kardeşler arasında tapu iptal davası için miras bırakanın, diğer çocuklardan mal kaçırmak amacı ile devir işlemi yapmış olması gerekir. Dolayısıyla muris, mirasta denkleştirme yaparak uygun bir paylaştırmada bulunduysa kardeşler arasında tapu iptali ve tescil davası açılması mümkün değildir. Bu konuda daha detaylı bilgi almak için “muris muvazaası” isimli yazımızı okuyabilirsiniz.

Yolsuz Tescil Nedir?

Geçerli olmayan bir hukuki işleme dayanan ya da hukuki sebebi bulunmayan tescile yolsuz tescil denmektedir. Yolsuz tescil olması durumunda taşınmazın gerçek mülkiyet hakkı sahibi ile tapuda gözüken kişi birbirinden farklı olacaktır. Sebebe bağlılık ilkesi nedeni ile tescil, geçerli bir hukuki sebebe dayanmalıdır. Sebebe bağlı olarak yapılan tescil, hüküm ve sonuç meydana getirebilir. Yolsuz tescilin tapu kayıtlarında düzeltilmesi için tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır.

Tapu İptali Ve Tescil Davası Hangi Nedenlerle Açılır?

– Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali Ve Tescil Davası

Taşınmaz devir işlemi yapılırken ayırt etme gücü ve fiil ehliyeti bulunmayan kimselerin yaptığı taşınmaz devir işlemleri geçerli değildir. Bu tür durumlarda tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

 Fiil ehliyeti, kişinin haklara ve bu haklar dolayısı ile borçlara sahip olabilme ehliyetidir. Fiil ehliyetinin şartları 3 tanedir. Bunlar; ayırt etme gücüne sahip olmak, kısıtlı olmamak, ergin olmaktır. Ayırt etme gücü kişinin yapmak istediği eylemlerin nedenini ve sonuçlarını anlayabilmesi ve buna göre bir irade veya davranış ortaya koymasıdır. Akıl hastalığı, akıl zayıflığı, uyuşturucu madde etkisinde olma, sarhoşluk ve benzer durumlar kişiyi ayırt etme gücünden yoksun bırakmaktadır.

Tapu iptal ve tescil davası açılırken dava dilekçesinde ehliyetsizlik durumunu ispat edecek somut bilgiler ve deliller yer almalıdır. Somut bilgilere örnek yaş küçüklüğü nedeni ile ehliyetsizlikte; küçük olduğuna ilişkin kimlik bilgileri, akıl hastalığı ve diğer nedenlerle ehliyetsizlikte ise; doktor raporları, reçete, tıbbi rapor olabilir. Akıl hastalığı veya psikolojik nedenlere dayalı olarak ehliyetsizlik bulunması durumunda adli tıp kurumu tıbbi rapor hazırlamaya yetkilidir.

– Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Miras bırakan kişinin mirastan mal kaçırmak, mirasçıların sahip olduğu miras hakkını ortadan kaldırmak için yaptığı hileli işleme muris muvazaası denmektedir. Muris muvazaası için tarafların anlaşarak yarattığı gerçek amaçları ve yaptıkları işlem arasında anlaşmaya uygun olacak şekilde uyumsuzluk bulunmalı ve bu işlem üçüncü kişileri aldatmak amacı ile yapılmalıdır.

Miras bırakan, mal kaçırmak amacı ile taşınmaz devir işlemi yaparsa bu durumda muvazaa nedeni ile tapu iptali ve tescil davası açılabilmektedir. Bu nedenle açılacak tapu iptali ve tescil davasında, miras bırakanın mirastan mal kaçırma amacı ile devir işleminde bulunduğu tespit edilmelidir. Mahkeme bu tespiti yaparken ilgili kurumlardan tapu kayıtları ve ilgili belgeleri getirtebilir.

Örf, adet ve yörenin gelenekleri mahkeme tarafından mal kaçırma tespitinde dikkate alınır. Yapılan devir işleminin gerçekliğinin anlaşılması için; satım bedeli, devralanının mali gücü ve devir için haklı neden olup olmadığı araştırılır. Bunlar için bilirkişi raporu alınabilmektedir. Ayrıca muris ile miracılar arasındaki ilişkilerde incelenerek mal kaçırma amacı olup olmadığı tespitinde bulunulmaktadır. Eğer miras bırakanın amacının paylaştırma olmadığı ve mal kaçırmak olduğu anlaşılırsa bu durumda tapu iptal davası açılmalıdır.

– Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Vekil olarak belirlenen kişi, kendisine vekalet yetkisi veren kişinin iradesine ve yararına işlemlerde bulunmak ve hareket etmek aksine işlemlerden de kaçınmak zorundadır. Vekaletname veren ile vekil arasındaki işlemlerin, vekil edenin iradesine uygun olup olmadığı konusunda öncelikle aralarında yapılan sözleşmeye bakılır. Taraflar arasında bir sözleşme varsa sözleşmedeki hükümler belirleyicidir. Ancak vekil ile vekalet veren arasında sözleşme yapılmamış olması durumunda Borçlar Kanunu’na göre işin niteliği esas alınarak vekilin yetkileri belirlenir. Vekilin görevini kötüye kullanması sonucunda yaptığı işlemler hukuka aykırıdır. Bu tür durumlarda, devralan üçüncü kişiye tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir.

Ancak bu durumlarda tapuya güven ilkesinin korunur. Bu kapsamda taşınmazı devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise vekilin yetkisiz olduğunu bilmiyor veya bilebilecek durumda değil ise taşınmaz devir işlemi geçerlidir. Bu tür durumlarda vekalet görevini kötüye kullanmadan ötürü tapu iptali davası açılamaz.

– Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali Ve Tescil Davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, taraflardan birinin diğerinin bakımını üstlenmesine üzerine diğer tarafın bazı malvarlıklarını devretmeyi borçlandığı sözleşmedir. Bu sözleşmeler şekil şartı olarak miras sözleşmesi şeklinde hazırlanmalıdır. Aksi halde geçerli değildir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmelerinde bakım borçlusu, bakım alacaklısının mirasçılarına karşı tapu iptali ve tescil davası açabilmektedir. Bu davanın açılabilmesi için bakım borçlusunun, bakım konusundaki borcunu yerine getirmiş olması; buna rağmen bakım alacaklısının borcunu yerine getirmemiş olması gerekir. Davacı, bakım borçlusu iken dava açılacak kişi ise bakım alacaklısının hayatta olmaması durumunda mirasçılarıdır.

– Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptali Ve Tescil Davası

Aile konutu, eşlerin evlilik birliği içerisinde yaşadıkları ve hayatlarını sürdürüldükleri konuttur. Aile konutunun devrinin söz konusu olabilmesi için, diğer eşin açık rızasının bulunması gerekmektedir. Aksi halde yapılan işlem hukuken geçersizdir. Bu tür durumlarda tapuda yapılan işlemin iptali için dava açılması mümkündür. Üstelik bu tür durumlarda Yargıtay, tapuyu devralan kişinin iyi niyetli olup olmadığına dahi bakmamaktadır. Üçüncü kişi iyi niyetli olsa dahi tapunun iptaline karar verilmesi mümkündür.

Avukat Yaşar Öksüz’ün Milliyet’te yayınlanan yazılarını buradan okuyabilirsiniz.

– Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet kazanımı için; taşınmaz tapu kütüğünde tescilli olmamalı ve talep eden kişi, davasız aralıksız 20 yıl malik sıfatı ile taşınmazı zilyetliğinde bulundurmalıdır. Bu şartları sağlayan kimse taşınmazın kendi adına tescil edilmesini isteyebilir. Kazandırıcı zamanaşımı şartlarını sağlayan kimse tapu iptali ve tescil davası açarak taşınmazın mülkiyetinin kendisine tescilini sağlayabilmektedir.

– İmar Uygulamasından Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescili Davası

İdari birimlerin uyguladıkları imar uygulamalarından dolayı menfaatleri ve mülkiyet hakları zarar gören taşınmaz malikleri, tapu iptali ve tescili davası açabilirler. İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davasında yetkili mahkeme, idare mahkemesidir. İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasında zamanaşımı süresi 10 yıldır ve bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Tapu iptali ve tescil davası, zor bir davadır. Bu sebeple bu davalarda miras avukatından destek alınmasında menfaat bulunmaktadır. Hazırlanacak dava dilekçesinde taşınmaz ile ilgili hukuka aykırı işlemler belirtilmeli ve taşınmaz bilgileri dilekçeye eklenmelidir. Yine dava dilekçesine tarafların isimleri kimlik numaraları ve adresleri açıkça bildirilmiş olmalıdır.

Hazırlanan dava dilekçesinin, görevli ve yetkili mahkemeye sunularak gerekli harçların yatırılması ile dava açılmış olur. Davanın açılması sonrasında mahkemeden ihtiyati tedbir kararının takip edilmesi gerekir. Devam eden süreçte ise mahkemenin tensip zaptının ve davalının sunacağı cevap dilekçesinin takip edilmesi gerekmektedir. Yine yürütülecek yargılamada ön inceleme, tahkikat ve hüküm aşamalarının eksiksiz takip edilmesi gerekmektedir.

İhtiyati Tedbir Kararı Nedir?

İhtiyati tedbir kararı, bir hukuki koruma yoludur. Tapunun iptalini ve tescilini isteyen davacı, bu davanın yanında hukuki koruma olarak ihtiyati tedbir kararı talep edebilir. İhtiyati tedbir kararı ile davaya konu olan taşınmazın, dava süresi boyunca, üçüncü kişilere satılması engellenmiş olur. Mahkeme, bazı durumlarda İhtiyati tedbir kararı verilmesi için teminat yatırılmasına karar verebilir. Bu konuda hak kaybı yaşamamak için gayrimenkul avukatından hukuki destek almakta fayda bulunmaktadır.

Tapu İptali ve Tescili Davası Ne Kadar Sürer?

Adalet Bakanlığı tarafından düzenlenen hedef süre uygulamalarına göre tapu iptali ve tescil davalarının en fazla 731 gün süreceği ön görülmektedir. Ancak tapu iptali ve tescili davasının ne kadar süreceği davanın içeriğine ve sunulan delillere göre değişmektedir. Üstelik bu davalar, gayrimenkulün mülkiyetine ilişkin davalardır. Bu sebeple bu davaların ortalama 2,5 yıl sürdüğünü söylemek mümkündür.

Tapu İptal Davasında Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davası, dava konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılır. Bu konudaki yetki kesin yetki niteliğindedir. Bu nedenle yetkili mahkeme olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi dışında başka bir mahkemede dava açılması mümkün değildir.

Tapu İptal Davasında Görevli Mahkeme

Görev bakımından yetkili mahkeme ise kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Ancak görev konusu kanunlarla özel olarak düzenlendiği durumlarda özel mahkemeler görevlidir. Örneğin boşanma protokolünden kaynaklanan tapu iptali tescil davalarında görevli mahkeme aile mahkemesidir. Bu sebeple dava açılırken uyuşmazlığın, özel bir mahkemenin görev alanına girip girmediğinin değerlendirilmesi gerekir.

Tapu İptali Ve Tescil Davasında Zamanaşımı

Tapu iptali ve tescil davaları kural olarak mülkiyet hakkına veya ayni hakka dayanmaktadır. Bu sebeple bu davalar her zaman açılabilmektedir. Tapu iptali ve tescil davası için zamanaşımı süresi düzenlenmemiştir. Ancak istisnai olarak imar uygulamalarından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında 10 yıllık zamanaşımı vardır.

Kardeşler Arasında Tapu İptal Davası Zamanaşımı

Kardeşler arasında tapu iptal davası miras bırakan ebeveynlerden birinin taşınmazını muvazaalı olarak kardeşlerden birine bıraktığı durumda açılan davadır. Kişi kardeşine bu devir işlemi sonucunda miras hakkının zedelenmiş olması sebebiyle dava açmaktadır. Dolayısıyla bu davanın temelindeki hak o taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkıdır. Mülkiyet hakkı ise bir mutlak haktır ve bu hakka dayanan tapu iptal davaları kural olarak zamanaşımına tabi olmadan açılabilir.

Bununla birlikte istisnai olarak zamanaşımının öngörüldüğü tapu iptal davaları da bulunmaktadır. Bunlar kadastro işlemi nedeniyle ve imar uygulamalarından kaynaklanan tapu iptal davalarıdır. Bu davalar için 10 yıllık zamanaşımı öngörülmüştür.

Sık Sorulan Sorular

Tapu iptali ve tescil davalarında davanın kabulüne karar verilmesi durumunda, tapu kayıtlarına göre malik olan kişiye ilişkin mülkiyet mahkeme kararı ile sonlanır. Bu durumlarda tapu, genellikle davacı olan gerçek malikine döner.

Tapu iptali davaları genellikle 2,5 yıl sürmektedir. Ancak bu davalarda dava, gayrimenkulün mülkiyeti üzerinden devam eder. Bu sebeple mahkeme tarafından verilen karara itiraz edilmesi durumunda davanın daha uzun sürmesi de muhtemeldir.

Tapu iptali ve tescil davalarında zorunlu arabuluculuk uygulaması bulunmamaktadır.

Yorum Bırak

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Bu Sayfayı Kopyalayamazsınız

Bilgi ve Randevu