Kira Uyarlama Davası

Kira uyarlama davası hakkında merak ettiklerinizi bu yazımızda bulabilirsiniz. Sorularınızı, yorumlar bölümünden iletebilirsiniz. Hukuki desteğe ihtiyaç duyduğunuzda bizlere ulaşabilirsiniz.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin yürürlüğe girmesinin ardından, taraflardan biri hakkında olağanüstü bir gelişme olması halinde açılabilen dava türüdür. Bu davanın neticesinde hakim, olağanüstü gelişmeler doğrultusunda kira bedelini güncelleyecektir. 

Kira uyarlama davası, kira tespit davasından ayrı bir dava türüdür. Ancak bu iki dava türü uygulamada sıklıkla karıştırılmaktadır. Hak kayıplarına uğramamak için bu iki dava türü arasındaki farkın ayrıt edilerek dava açılması önemlidir. Kira tespit davasına ilişkin daha fazla bilgi edinmek için ilgili yazımızı okuyabilirsiniz.

Kira Uyarlama Davası Şartları Nelerdir?

Kira uyarlama davasının temelini, Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi oluşturmaktadır. Kira uyarlama davasının açılması bu madde doğrultusunda, yerleşik Yargıtay kararları ve mahkeme uygulamaları uyarınca belli şartlara tabi tutulmuştur. Bu kapsamda kira uyarlama davası şartları şunlardır;

– Taraflardan biri bakımından olağanüstü bir gelişme olmalıdır. Olağanüstü gelişmelerin, kira bedelinin arttırılması ya da azaltılmasını gerektirecek ağırlıkta olması gerekir. Bu olağanüstü gelişme kira sözleşmesinin yürürlüğe girmesinin ardından gerçekleşmelidir. Ayrıca sözleşmenin imzalanması esnasında öngörülemez olmalıdır.

– Gerçekleşen olağanüstü gelişme, davacının fiillerinden kaynaklanmamalıdır. Örneğin kiracının aylık gelirinde yaşadığı ciddi düşüşün sebebi kendisinden kaynaklanmamalıdır. Yine aynı şekilde kira bedelini arttıracak olağanüstü hadise, kiraya veren tarafından kaynaklanmamalıdır. Olağanüstü gelişmeye davacının sebep olup olmadığı hususu hakim tarafından incelenerek karar verilecektir.

– Olağanüstü gelişmeler nedeniyle sözleşmenin ifası zorlaşmalıdır. Taraflar arasındaki ifa dengesi, olağanüstü gelişmeler neticesinde ciddi olarak bozulmuş olmalıdır. Bu nedenle kira sözleşmesindeki ifa miktarı, taraflardan biri için katlanılamaz hale gelmiş olmalıdır.

– Borçlu borcunu koşulsuz olarak ifa etmemelidir. Davacı, bu davayı açabilmek için, kira sözleşmesi gereği edim borcunu ya yerine getirmemiş olmalı ya da edim borcunu ifa etmenin çok zor olmasından kaynaklanan haklarını saklı tutarak ifa etmelidir. Kira uyarlama davası hakların saklı tutulmaması halinde, yalnızca ileriye etkili sonuç doğuracaktır. Örneğin kiracı, ciddi ödeme güçlüğü yaşaması halinde, davayı açmadan önce kira bedelini ödememeli veya kira bedelini kiraya verene öderken, ciddi ödeme güçlüğü yaşadığını ve bundan kaynaklanan hakkını saklı tuttuğunu ifade etmelidir. Aksi takdirde davanın açılmasından önce koşulsuz olarak gerçekleştirdiği ifalara ilişkin uyarlama talebinde bulunulamayacaktır.

Avukat Yaşar Öksüz’ün Milliyet’te yayınlanan yazılarını buradan okuyabilirsiniz.

Kira Uyarlama Davası 5 Yıl Nasıl Hesaplanır?

Kira uyarlama davası açılması için, kira sözleşmesinin 5 yılı dolması gerekmemektedir. Kiracı ya da kiraya veren, kira uyarlama davası şartlarının gerçekleşmesi halinde kira sözleşmesinin her döneminde kira uyarlama davasını açabilir. Dolayısıyla sözleşmenin ikinci yılında açılan bir kira uyarlama davası da yukarıda saylan koşulların gerçekleşmesi halinde hakim tarafından kabul edilebilir.

Kira uyarlama davasında kira sözleşmesinin süresi bakımından önem arz eden tek husus, sözleşmenin bir yıldan kısa süreli olup olmamasıdır. Nitekim uygulamada, kira uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinin 1 yıldan kısa süreli olmaması gerekmektedir. Kira uyarlama davası, ancak 1 yıl ve daha uzun süreli sözleşmenin varlığı halinde açılabilmektedir. Ancak bu süre şartı dışında başka bir süre davanın açılması bakımından önem arz etmemektedir.

Tahliye süreçleri hakkında bilgi sahibi olmak için “Tahliye Davası” isimli yazımızı okuyabilirsiniz.

Hangi Durumlarda Uyarlama Davası Açılabilir?

Kira uyarlama davaları, kiracı ya da kiraya verenin durumunda, sözleşme esnasında olmayan olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi halinde açılabilir. Dolayısıyla olağanüstü gelişme taşınmazın değerinin çok yükselmesi ya da kiracının ciddi ödeme güçlüğüne düşmesi olarak karşımıza çıkabilir. Bu durumlar uygulamada kendisini yaygın olan birkaç durumda göstermektedir. Nitekim taşınmazın yakınında önemli bir ulaşım ağının inşa edilmesi ya da semtin şehrin cazibe merkezi haline gelmesi kira bedelini arttıran olağanüstü durumlara örnektir. Buna karşılık deprem gibi büyük felaketler nedeniyle aylık gelirde ciddi düşüş yaşanması nedeniyle ödeme güçlüğü yaşanması kira bedelini düşüren nedenlerdendir. Yine aynı şekilde pandemi nedeniyle aylık gelirde büyük düşüşler yaşanması kira bedelinin düşmesine neden olacaktır.

Enflasyon nedeniyle kira uyarlama davası açılabilmesi, davayı açan tarafın sıfatına göre değişmektedir. Nitekim yerleşik yargıtay kararları uyarınca, enflasyona dayanarak davayı açan tarafın tacir olması halinde dava reddedilecektir. Yargıtay bu hususa gerekçe olarak, bir tacirin basiretli bir tacir olması gerektiğini göstermektedir. Dolayısıyla artan enflasyonun bir tacir için öngörülemez ve olağanüstü bir durum teşkil etmeyeceği gerekçesiyle tacir tarafından bu sebebe istinaden açılan uyarlama davası reddedilecektir.

Geçmişe Dönük Kira Uyarlama Davası Açılabilir Mi

Kira uyarlama davasında verilen karar, dava tarihinden itibaren ileriye dönük hüküm doğurur. Dolayısıyla davanın kabulüne karar verilmesi durumunda davacı, dava süresince ödenen eski kira bedeli ile uyarlanan kira bedeli arasındaki farkı talep edebilir. 

Ancak istisnai olarak davacının, davanın açılmasından önceki kiralar için de uyarlama talep etmesi de mümkündür. Bu durumun gerçekleşebilmesi için borçlunun, olağanüstü koşul nedeniyle borcunu ifa etmemesi ya da borcun ifasında ciddi güçlük yaşaması sebebiyle haklarını saklı tutarak ifa ettiğini alacaklıya bildirmesi gerekir. Bu durumlarda dava tarihinden önceki kira bedelleri için de uyarlama talep edilmesi mümkündür.

Sonuç olarak kural olarak, kira uyarlama davalarında dava tarihinden itibaren ileriye dönük karar verilmekle beraber, şartların gerçekleşmesi halinde dava öncesi kiraları kapsayacak nitelikte geçmişe dönük karar verilmesi mümkündür. Ancak koşulsuz şartsız ödenen kiralar için geçmişe dönük talepte bulunulması mümkün değildir.

Kimler Uyarlama Davası Açabilir?

Kira uyarlama davası hem kiracılar hem de kiraya veren tarafından açılabilmektedir. Nitekim kira uyarlama davasının açılabilmesi için taraflardan herhangi biri hakkında olağanüstü gelişmelerin gerçekleşmesi yeterli görülmüştür. Bu gelişmeler kiracı açısından ifa güçlüğü ile kiraya veren bakımından taşınmazın değerinin artması olarak kendisini gösterebilir. Uygulamada sıklıkla karşımıza çıkan olağanüstü gelişmelerden örnek vermek gerekirse;

• Kira sözleşmesine konu taşınmazın yakınına bir metro, marmaray, metrobüs gibi önemli ulaşım ağlarının inşa edilmesi, taşınmazın ıssız bir konumdayken cazibe merkezi haline gelmesi, kiraya veren bakımından olağanüstü bir gelişme olarak kabul edilmektedir. Bu halde kiraya veren, taşınmazının değerinin olağanüstü artması nedeniyle kira uyarlama davası açabilmektedir.
• Kiracının, öngörülemeyen sebeplerden dolayı gelir elde edememesi ve kira bedelini ifa etmekte güçlük yaşaması halinde kira bedelinin düşürülmesi için kira uyarlama davası açması mümkün olacaktır. Nitekim, olağanüstü pandemi salgını süresince bir çok iş yeri sahibi gelir elde edememiş, iş yeri kiralarının ifasında güçlükler yaşanmıştır. 

Dolayısıyla somut olayın koşullarına göre, olağanüstü gelişmelerin kira sözleşmesinin ifasını etkilemesi halinde kiraya veren ya da kiracı bu davayı açabilecektir.

Kira Uyarlama Ve Kira Tespit Davası Farkları

Kira uyarlama davası ve kira tespit davası uygulamada sıkça karıştırılan davalardır. Buna karşılık bu iki dava arasında oldukça belirgin farklar mevcuttur. Kira uyarlama davası ve kira tespit davaları arasındaki farklar aşağıdaki gibidir:

– İlk fark davanın açılma sebebi yönünden kendisini göstermektedir. Nitekim kira uyarlama davaları, taraflardan biri hakkında olağanüstü bir gelişme gerçekleşmesi ve bu gelişmenin kira bedelinin ifasına etki etmesi halinde açılır. Buna karşılık kira tespit davaları, tarafların kira bedeli artışı hususunda anlaşmazlık yaşaması ya da bir artış oranı belirlememesi halinde açılan dava türüdür. Dolayısıyla herhangi bir olağanüstü gelişme olmaksızın, yalnızca kira artışında uzlaşma sağlanamayarak açılan kira uyarlama davası, hakim tarafından reddedilecektir.

– Diğer bir önemli fark, hakimin kira bedelini tespit ederken dikkate aldığı kriterler bakımından ortaya çıkmaktadır. Kira tespit davalarında hakim, kira sözleşmesinin süresine göre TÜFE ve emsal rayiç kira bedellerini yeni kira bedelinin belirlenmesinde kriter olarak gözetmektedir. Buna karşılık yukarı da da belirttiğimiz üzere, hakim kira uyarlama davalarında herhangi bir sınıra bağlı kalmaksızın yeni koşullara göre yeni kira miktarını belirleyecektir.

– Üçüncü fark ise taşınmazın niteliği olarak karşımıza çıkmaktadır. Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı iş yerleri için açılabilmekteyken, kira uyarlama davası tüm taşınır mallar ve taşınmazlar için açılabilmektedir.